Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 2.3 Die Wartefrist

Rz. 5

Unberücksichtigte Erhöhungen

Wie schon früher, bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 (bis 2001: §§ 3–5 MHG) unberücksichtigt. Demgemäß setzen Mieterhöhungen nach durchgeführter Modernisierung und wegen Veränderungen von Betriebskosten, auch wegen gestiegener Betriebskosten bei einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete, die Wartezeit nicht in Gang. Das gilt auch bei einem vereinbarten Modernisierungszuschlag, ohne dass eine formelle Mieterhöhungserklärung nach § 559b vorliegen müsste. Voraussetzung ist allerdings, dass die Mieterhöhung tatsächlich wegen Modernisierungsarbeiten i. S. d. § 559 vereinbart worden ist (BGH, Urteil v. 18.7.2007, VIII ZR 285/06, ZMR 2007, 774; BGH, Urteil v. 9.4.2008, VIII ZR 287/06, ZMR 2008, 699, im Anschluss an BGH, Urteil v. 28.4.2004, VIII ZR 185/03, GE 2004, 749). Die Mieterhöhungsmöglichkeit wegen gestiegener Kapitalkosten ist weggefallen.

Das Gesetz spricht nicht den Fall einer Mietsenkung an, die demgemäß ebenfalls bei der Wartefrist außer Betracht zu bleiben hat (nach wie vor eindeutiger Gesetzeswortlaut; vgl. auch Kinne ZMR 2001, S. 775, 777).

Rz. 5a

Teilzustimmung

Mit einer erklärten Teilzustimmung, die der Vermieter nicht abschließend annimmt, kann der Mieter die Wartefrist nicht auslösen. Jedenfalls kann der Vermieter wegen des streitigen Mehrbetrags die Zustimmungsklage erheben; sie wird nicht durch eine eingetretene Wartefrist ausgeschlossen (LG Berlin, Urteil v. 20.9.1996, 63 S 196/96, GE 1996, 1551). Nach BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 141/09, GE 2010, 38 gilt auch für eine Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens nicht die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist. Denn sonst hätte e...