Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Rz. 8 § 557b gilt für alle Arten von preisfreiem (frei finanziertem) Wohnraum, also sowohl bei Altbauten als auch bei (frei finanziert oder aufgrund vereinbarter Förderung errichteten) Neubauten. Für Wohnraum i. S. d. § 549 Abs. 2 gilt § 557b nicht, d. h., es können auch andere Bezugsgrößen und kürzere Intervalle vereinbart werden. Indexmietvereinbarungen können auch für ab ... mehr

Rz. 2 Hinweis Anspruchsvoraussetzung Der Anspruch aus § 546a setzt zunächst die Beendigung des (wirksam gewesenen) Mietvertrages voraus, unabhängig von dem Grund dafür, solange der Vertrag nicht – wie bei der Anfechtung – rückwirkend vernichtet worden ist. Bei von Anfang an unwirksamem oder rückwirkend vernichtetem Vertrag bestehen ggf. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereich... mehr

Rz. 5 Der Begriff der Vorenthaltung ist objektiv zu verstehen und bezieht sich darauf, dass die Besitzeinräumung, zu der der Mieter nach § 546 verpflichtet wäre, fehlt (BGH, Urteil v. 13.10.1982, VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112). Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nic... mehr

Rz. 11 Die gemäß Abs. 1 vorgeschriebene Schriftform, die auch dann einzuhalten ist, wenn der Wohnraummietvertrag selbst formfrei ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 21) soll die Vertragsparteien vor unüberlegten Vereinbarungen warnen und dient dem Beweis, insbesondere bei Eintritt des Erwerbers als neuer Vermieter in das Mietverhältnis (§ 566). Schriftform bedeute... mehr

(1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nummer 1a durchgeführt, welche die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllen, und dabei Drittmittel nach § 559a in Anspruch genommen, so kann er die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen... mehr

(1) 1Der Vermieter hat abweichend von § 5a Absatz 3 und § 5b nur die Kohlendioxidkosten gemäß § 5 Absatz 2 zu tragen, wenn der vermietete Wohnraum nicht in einem Gebiet liegt, das durch eine Rechtsverordnung gemäß § 556d Absatz 2 Satz 1, § 558 Absatz 3 Satz 3 oder § 577a Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt wird, die vereinbarte... mehr

In einem Mietverhältnis ist regelmäßig der Vermieter als Eigentümer Verantwortlicher i. S. v. § 8 Abs. 1 GModG und somit Adressat eines Bußgeldbescheids im Fall der Verwirklichung eines Ordnungswidrigkeiten-Tatbestands. Der Mieter selbst kann im Fall erlaubter Untervermietung und Nichtvorlage des Energieausweises im Rahmen der Begründung des Untermietverhältnisses als Täter ... mehr

In aller Regel treffen die im GModG geregelten Pflichten den Vermieter als Eigentümer, der ebenso in aller Regel als Bauherr fungiert. Etwas anderes kann im Fall erlaubter Untervermietung gelten. Da der Mieter in einem Untermietverhältnis als Vermieter handelt, treffen ihn die Vorlagepflichten bezüglich des Energieausweises im Vorfeld des Untermietvertrags nach § 80 Abs. 5 G... mehr

Zu beachten sind auch die Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB. Anknüpfungspunkt ist insoweit jeweils die Nettokaltmiete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro Qua... mehr

Die vom Vermieter durchgeführte Maßnahme muss gem. § 559e Abs. 1 BGB grundsätzlich förderfähig sein. Nimmt der Vermieter die Fördermittel nicht in Anspruch, kann er die Miete nicht nach § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB, sondern nur nach § 559 BGB erhöhen. Das gilt auch für den Fall, dass die Maßnahme zwar förderfähig ist, die Fördermittel aber bereits verbraucht sind. In beiden Fäll... mehr

Die betragsmäßige Begrenzung von 3 EUR bzw. 2 EUR je Quadratmeter Wohnfläche gilt für einen Zeitraum von 6 Jahren, Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder § 560 BGB (Anpassung von Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen) ausgenommen. Praxis-Beispiel Mehrere Modernisierungsmaßnahmen[1] Anbringung einer Wärmedämmung in 2026 Im Rahmen einer energetischen... mehr

Das Recht der Mieterhöhung regeln §§ 557 bis 561 BGB. § 557 Abs. 1 BGB regelt zunächst, dass die Vertragsparteien eine Mieterhöhung vertraglich vereinbaren können. Insbesondere kann insoweit gemäß § 557 Abs. 2 BGB eine Staffelmiete nach § 557a BGB oder eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart werden. Auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung kann der Vermieter von ... mehr

Musterschreiben: Mieterhöhung gem. § 559e BGB nach Heizungsmodernisierung [1] Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München, 2. OG links hier: Mieterhöhung nach § 559e f. BGB Sehr geehrte/r _____________, wie Sie wissen, wurde im Zeitraum vom 1.7.2026 bis zum 24.7.2026 in dem Mehrfamilienhaus Blumenstr. 6, 80000 München ein... mehr

Nimmt der Vermieter die Drittmittel in Anspruch, kann er nach § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB jährlich die Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen. Praxis-Beispiel Umlageberechnung Im Rahmen eines Heizungsaustauschs erfolgt der Einbau einer Wärmepumpe mit einer Arbeitszahl von 3,5. Dadurch entstehen dem Vermieter... mehr

Musterschreiben: Modernisierungsmieterhöhung (hier: Wärmedämmung, Maßnahme nach § 36 GModG) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 6, 80000 München hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) Sehr geehrte/r ____________, die Maßnahmen zur energetischen Modernisierung sind nun durch Anbringung des W... mehr

Haben Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, muss die Miete nach § 557a Abs. 2 BGB jeweils ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Eine Modernisierungsmieterhöhung auf Grundlage von § 559 BGB ist damit nicht möglich. Unklar ist seit Inkrafttreten des GEG 202... mehr

Ist die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen, hat der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen (§ 559b Abs. 2 BGB). Praxis-Beispiel Fristberechnung Die Mieterhöhungserklärung geht dem Mieter am 15.4. zu. Die erhöhte Miete ist dann erstmals zum 1.7. zu zahlen. Die Frist verlängert sich nach § 559b Abs. 2 BGB um 6 Monate... mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Außendämmung) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 1, 80000 München Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, im Anwesen Blumenstraße 1, 80000 München, sind folgende Modernisierungsmaßnahmen, durch di... mehr

Entsprechendes gilt für den Fall, dass die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Nach § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB sind für den Fall, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 559 BGB oder eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren (siehe Kap. A.12.2.9) verlangen will, auch der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtliche... mehr

Musterschreiben: Modernisierungsmieterhöhung (hier: Fensteraustausch) [1] Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München, 2. OG links Hier: Mieterhöhung nach §§ 559, 559a BGB Sehr geehrte/r ________________________, im Zeitraum vom 19.10.2026 bis 23.10.2026 wurde in Ihrer Wohnung eine Modernisierung der Fenster durchgeführt. Der Einbau der... mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Fensteraustausch) Mietverhältnis Hauptstraße 26 in 40627 Düsseldorf (2. OG) Hier: Ankündigung baulicher Maßnahmen wegen Fensteraustauschs Sehr geehrte/r ________________________, wie Ihnen bekannt ist, besteht Instandsetzungsbedarf sowoh... mehr

§ 559e BGB ermöglicht eine Mieterhöhung neben § 559 BGB (siehe dazu oben Kap. A.12.2). In beiden Fällen ist Voraussetzung für die Mieterhöhung, dass eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB erfolgt ist, d. h. eine Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG eingebaut oder aufgestellt worden ist. Im Unterschied zu § 559 BGB ist für die Mieterhöhung nach § 559e BGB aber zusätzlich... mehr

Voraussetzung für die Zahlung der erhöhten Miete ist, dass die Modernisierungsmaßnahme vollständig abgeschlossen ist. Nicht Voraussetzung ist, dass der Vermieter schon die Kosten des beauftragten Unternehmens bezahlt hat. 2.10.1 Fristberechnung Ist die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen, hat der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach Zugang des Mieterhöhungs... mehr

Textbaustein: Ausführungen zur Inanspruchnahme von Drittmitteln im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung [1] (...) Gemäß § 559a BGB verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Darlehensbetrag. Maßgebend ist der mar... mehr

§ 5d CO2KostAufG regelt zugunsten des Vermieters eine Befreiung von der Pflicht zur anteiligen Kostentragung der Netzentgelte und der nach der Bio-Treppe beizumischenden biogenen Brennstoffe, womit es bei der Grundkostenverteilung nach § 5 Abs. 2 CO2KostAufG verbleibt und der Vermieter anteilig nur die Kohlendioxidkosten zu tragen hat. Voraussetzung ist nach § 5d Abs. 1 Satz... mehr

Im Rahmen der Vereinbarung einer Indexmiete können die Parteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (§ 557b Abs. 1 BGB). Bereits vor Inkrafttreten des GEG 2024 konnte eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur verlangt werden, wenn der Vermiet... mehr

Was einen Heizungsaustausch betrifft, hat der BGH[1] längst klargestellt, dass Vermieter keine Umbau- oder Nachrüstungsmaßnahmen seitens ihrer Mieter zu dulden haben. In seiner insoweit maßgeblichen Entscheidung hat der BGH den Anspruch eines Mieters auf Einbau einer Etagenheizung in einer Altbauwohnung verneint. Der Vermieter hatte vor der Neuvermietung anderer Wohnungen di... mehr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die Miete um 8 % nach § 559 Abs. 1 BGB, unter den Voraussetzungen des § 559e Abs. 1 BGB (Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage) um 10 % der Kosten der Modernisierungsmaßnahme erhöhen. Maßgeblich sind insoweit die Kosten, die für die jeweilige Mieterwohnung aufgewendet werden. Insbesonde... mehr

Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme muss den Anforderungen des § 555c BGB genügen. Erfüllt die Ankündigung die Vorgaben nicht, verlängert sich die Frist des § 559b Abs. 2 BGB um insgesamt 6 Monate. Praxis-Beispiel Fristberechnung Die nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1, 3 bis 5 BGB genügende Mieterhöhungserklärung geht dem Mieter am 15.4. zu. Die erhöhte Miete is... mehr

Hat der Vermieter nicht nur eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, sondern mehrere, kann er nach Abschluss jeder Modernisierungsmaßnahme jeweils für diese eine Mieterhöhung vornehmen. Voraussetzung ist nur, dass diese Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist. Praxis-Beispiel Fassadendämmung und Wärmepumpe Der Vermieter lässt Dämmmaßnahmen an der Gebäudefassade durchführen... mehr

Überblick Häufiger Fall, insbesondere im innerstädtischen Bereich, sind gemischt genutzte Gebäude mit Wohnungs- und Gewerbeeinheiten. Da bereits das GEG und in seiner Folge nunmehr das GModG in vielen Bereichen unterschiedliche energetische Anforderungen an Wohngebäude und Nichtwohngebäude stellt, regelt § 106 GModG den insbesondere im Bereich der Miete und des Wohnungseigen... mehr

Das GModG ist in 9 Teile gegliedert: Abb. 2: Aufbau des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) Teil 1: Allgemeine Vorschriften In einem 1. Allgemeinen Teil (§§ 1 bis 9a GModG) werden u. a. Ziel und Zweck des Gesetzes (§ 1 GModG) definiert, der Anwendungsbereich (§ 2 GModG) umrissen, der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit in § 5 GModG verankert, eine Verordnungsermächtigung zur An... mehr

§ 79 Abs. 1 Satz 1 GModG stellt zunächst klar, dass der Energieausweis lediglich ein Informationsmedium über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes darstellt. Allein auf Basis dieser Angaben im Energieausweis können keine Gewährleistungsansprüche eines Mieters oder Käufers hergeleitet werden.[1] Allerdings können sich Gewährleistungsansprüche aus einer entsprechenden... mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: umfassende Dämmmaßnahme) [1] Mietverhältnis ___________________ Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555b, 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, ich beabsichtigte, nachfolgende Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555... mehr

Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt können während der Bauphase wegen der mit den Arbeiten verbundenen Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit wie Lärm, Dreck, Verschattung durch Gerüste, Nichtnutzbarkeit von Räumen etc. zur Mangelhaftigkeit führen. Derartige Mängel berechtigen an sich zur Minderung. Wird der Wohnraum durch die Baumaßnahme unbewohnbar, kann das Minderun... mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Austausch von Gaseinzelöfen durch Anschluss an eine Zentralheizung) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 1, 80000 München Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555b, 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, es ist beabsicht... mehr

Für Modernisierungsmaßnahmen die mit einem Kostenaufwand von maximal 10.000 EUR für die Wohnung verbunden sind, sieht § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren vor. Mietrechtsreform 2026 Nach dem Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (Mietrechtsreform 2026)[1] soll die Wertgrenze für die Berechnung von Modernisierungsmieterhöhungen nach... mehr

Mit § 60a GEG wurde erstmals eine Betriebsprüfung von Wärmepumpen eingeführt. Dies wird zunächst mit § 60a GModG unverändert fortgeführt. Das GModG 2027 führt bezüglich der betroffenen Wärmepumpen zu einer wesentlichen Änderung, im Übrigen wird die Bestimmung insgesamt, insbesondere in ihrem Absatz 2 wesentlich entschlackt. Betroffen von der Betriebsprüfung sind nach § 60a Ab... mehr

Ankündigung Bauliche Maßnahmen nach § 15 Nr. 2 WEG sind spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Der Ankündigung von baulichen Maßnahmen bedarf es nach § 555c Abs. 4 BGB entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn die Baumaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die genutzte Sondereigentumseinheit v... mehr

Im Fall von Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 und Nr. 1a BGB, also in den Fällen der energetischen Modernisierung oder eines Heizungseinbaus gem. § 42 GModG, ist der Mieter nicht mit einem Härteeinwand ausgeschlossen, d. h. Einwände sind zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen. Folgende Kriterien sind im Rahmen der Interessenabwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 B... mehr

Stets auslegungsbedürftig und streitträchtig sind unbestimmte Rechtsbegriffe wie "persönliche Härte" oder "berechtigte Interessen". Eine Auslegungshilfe bietet insoweit § 5d Abs. 2 CO2KostAufG. Danach hat jedenfalls eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Interessen des Vermieters und des Mieters zu erfolgen. Aufseiten des Vermieters ist in erster Linie dessen finanzielle... mehr

Das Kernstück der doppelten Buchhaltung ist die Buchung des Erfolgs (Erlöse und Kosten) mit der entsprechenden Gegenbuchung in den Beständen (Forderungen, Verbindlichkeiten). Praxis-Beispiel Verkürzte Buchungen Wir verbuchen eine Ausgangsrechnung über 100 Euro zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer . Die entsprechende Buchung lautet mehr

Übernimmt der Vermieter oder Verpächter die Kosten durch Anrechnung auf die Miete oder die Pacht (Minderung der Pacht bzw. Miete), trägt er wirtschaftlich den Einbau. Er übernimmt zwar nicht die sofortige Zahlung der Maßnahme, doch mindert er die Miete bzw. Pacht, sodass die Maßnahme von ihm wirtschaftlich getragen wird. Der Pächter ist hier i. d. R. zuerst Leistungsempfänger... mehr

Wird ein Mietereinbau unentgeltlich oder umsatzsteuerfrei übergeben, muss ein möglicherweise geltend gemachter Vorsteuerabzug berichtigt werden, sofern der maßgebliche Vorsteuerberichtigungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Ertragsteuerliche Abwägungen dergestalt, ob Mietereinbauten als Scheinbestandteile zu beurteilen sind oder ob es sich um wirtschaftliches Eigentum hande... mehr

Sofern die Mietereinbauten und Mieterumbauten keine Scheinbestandteile oder Betriebsvorrichtungen und auch keine sonstigen materiellen Mietereinbauten sind, handelt es sich um Wirtschaftsgüter, die als immaterielle Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens zu qualifizieren sind. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter nicht wirtschaftlicher Eigentümer der durchgeführten Maß... mehr

Die bilanzsteuerrechtliche Behandlung von Baumaßnahmen des Mieters oder Pächters kann nach folgendem Schema geprüft werden:[1] Liegt Erhal­tungs­aufwand vor? Für den Fall, dass die Baumaß­nahmen des Mieters/Pächters zu Erhal­tungs­aufwand führen, liegt kein Mieter­einbau vor. Die Aufwen­dungen sind sofort als Betriebs­aus­gaben abzugs­fähig. Ist jedoch vertraglich vereinbart, ... mehr

Duldet der Verpächter den Einbau, ohne die Miete zu erhöhen, und verpflichtet er den Mieter, den Einbau wieder zu entfernen, ist der Pächter Leistungsempfänger des Mietereinbaus. Sofern er Ausgangsleistungen erzielt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, kann er die in Rechnung gestellten Vorsteuerbeträge abziehen. Da am Ende der Pachtzeit der Mietereinbau entfernt werd... mehr

Nimmt ein Mieter oder Pächter am gepachteten Objekt Um-, Ein- oder Ausbauarbeiten vor, können sich umsatzsteuerliche Auswirkungen ergeben, sofern die Baumaßnahme an einen Unternehmer und für sein Unternehmen geleistet worden ist. Umsatzsteuerliche Aspekte können beim Mieter/Pächter als Leistungsempfänger vernachlässigt werden, wenn es sich um langfristig vermieteten Wohnraum ... mehr

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