Verjährung (Miete) / 2.1 Rückständige Miete, Betriebskosten, Kaution

2.1.1 Miete und Nutzungsentschädigung

Die Ansprüche des Vermieters auf Rückstände von Miete und Pacht verjähren in 3 Jahren.^[1]

Für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB gilt dieselbe Verjährungsfrist, weil dieser Anspruch als vertragsähnlicher Anspruch dem Mietzinsanspruch gleichgestellt ist.

2.1.2 Betriebskosten

Zur Miete gehören auch die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen und die Ansprüche auf eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Verjährung beginnt hier mit dem Schluss des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden sind.^[1]

Ein Anspruch entsteht frühestens mit dem Eintritt der Fälligkeit. Ein Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung wird fällig, wenn dem Mieter eine nachprüfbare Abrechnung zugegangen und ihm eine angemessene Zeit zur Nachprüfung und zur Erhebung von Einwänden eingeräumt worden ist.^[2]

2.1.3 Rückwirkende Betriebskostenerhöhung, insbesondere Grundsteuererhöhung

Streitig ist, wann die Verjährung bei einer rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer beginnt. Teilweise wird vertreten, dass die Verjährung der Nachforderung gem. §§ 214 Abs. 1, 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende desjenigen Jahres beginnt, auf das sich die Nachforderung bezieht.

Dies wird damit begründet, dass der Nachforderungsbescheid lediglich den Grundsteuerbescheid für das Jahr 2016 korrigiert mit der weiteren Folge, dass durch die Nachforderung keine eigenständige Verjährungsfrist in Gang gesetzt wird.^[1]

Nach anderer Ansicht beginnt die Verjährung auch in diesem Fall erst, wenn über die Kosten abgerechnet wird.^[2] Eine obergerichtliche Ent...