Verjährung (Miete)

Ulf Wollenzin

Zusammenfassung

Überblick

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache verjähren in 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Ebenfalls in 6 Monaten verjähren die Ersatzansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Verjährungsbeginn ist die Beendigung des Mietverhältnisses. Die Ansprüche des Vermieters auf Rückstände von Miete und Pacht wie auch die Rückforderungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Heizkosten und sonstiger Betriebskosten verjähren in 3 Jahren zum Jahresende.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Ansprüche der Mietvertragsparteien unterliegen der kurzen Verjährungsfrist nach § 548 BGB, aber auch der allgemeinen nach §§ 195 ff. BGB (z. B. bei Mietrückständen oder Nachzahlungsansprüchen aus einer Betriebskostenabrechnung).

1 Ersatzansprüche des Vermieters – kurze Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 1 BGB)

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in 6 Monaten ab der Rückgabe der Mietsache.

Wichtig

Vermieterfalle

Die extrem kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB ist eine der gefährlichsten "Vermieterfallen". Dieser Beitrag soll helfen, dass Sie nicht "hineintappen".

1.1 Begriff der Ersatzansprüche

Zu den Ersatzansprüchen i. S. d. § 548 Abs. 1 BGB zählen:

1.1.1 Schadensersatzansprüche

Hierzu gehören Ansprüche aus Veränderungen/Verschlechterungen der Mietsache aus

positiver Vertragsverletzung,
Verzug,
Nichterfüllung,
Schlechterfüllung oder
unerlaubter Handlung.

1.1.2 Vertragsansprüche, Rückbaupflicht

Hierzu zählen insbesondere Ansprüche auf Herstellung eines bestimmten, vertraglich vereinbarten Zustands sowie Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung.^{^[1]} Es macht hierbei keinen Unterschied, ob die Veränderung vom Mieter selbst oder auf dessen Wunsch vom Vermieter vorgenommen worden ist.^{^[2]} Es muss sich aber immer um Ansprüche handeln, die aus einer Veränderung d...

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