Kinne/Schach/Bieber, BGB § 551 Begrenzung und Anlage von ... / 7 Mietkaution und Veräußerung des Mietgrundstücks

Rz. 24

Ist in dem vor Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch (§ 566) abgeschlossenen Mietvertrag eine Kaution vereinbart worden, tritt der Erwerber in den vor dem Eigentumsübergang fälligen Anspruch auf Zahlung der Kaution ein (BGH, Urteil v. 25.7.2012, XII ZR 22/11, GE 2012,1225). Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt jedoch nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution (BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, WuM 2007, 267; LG Potsdam, Urteil v. 11.3.2016, 13 S 39/15, GE 2017, 51). Der veräußernde Vermieter, mit dem eine Kaution vereinbart worden ist, kann sich bis zur Eintragung des Erwerbers, aus der bereits geleisteten Kaution wegen seiner Ansprüche befriedigen (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.4.2011, 2 U 192/10,GE 2011,885). Der Erwerber hat keinen Anspruch gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Der Mieter kann aber aus Treu und Glauben verpflichtet sein, die vom Voreigentümer an ihn zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten (BGH, Urteil v. 7.12.2011, VIII ZR 206/10, WuM 2012, 21). Zahlt der veräußernde Vermieter die Barkaution anlässlich der Veräußerung des gemieteten Objekts an den Mieter zurück, kann der Erwerber nicht nunmehr Leistung der Kaution vom Mieter verlangen (LG Berlin, Urteil v. 15.3.2011, 65 S 283/10, GE 2011, 546; AG Hamburg-Altona, Urteil v. 12.2.2019, 316 C 279/18, ZMR 2019, 410). Bei Verpfändung eines Sparbuchs als Mietsicherheit ist nach Grundstücksveräußerung die Zustimmung des Mieters zur ...