Kündigung durch den Vermieter / 2.1.2.5.2 Schadensersatzansprüche des Vermieters

Der Mieter hat dem Vermieter alle Nachteile zu ersetzen, die dem Vermieter aufgrund der vom Mieter veranlassten fristlosen Kündigung entstehen. Dieser Schadensersatzanspruch des Vermieters umfasst insbesondere den Mietausfall, d. h. die ihm entgehende Miete für die vereinbarte feste Vertragsdauer^[1] oder (z. B. bei einem unbefristeten Mietverhältnis) bis zu dem Zeitpunkt, zu dem sich der Mieter nach Vertrag oder Gesetz erstmals nach der Kündigung seinerseits vom Vertrag hätte lösen können^[2] – maximal jedoch bis zu einer vorzeitigen Neuvermietung, wobei der Mieter im Fall einer Neuvermietung zu einer reduzierten Miete auch die Mietdifferenz zu ersetzen hat.^[3]

Dabei ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter mit seiner Klage für die Zeit bis zur Neuvermietung die Bruttomiete geltend macht, auf die darin enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen die nach seiner Abrechnung geschuldeten Nebenkosten anrechnet und den zugunsten des Mieters verbleibenden Saldo mit der geschuldeten Nettomiete verrechnet, da der Mieter dadurch im Ergebnis wirtschaftlich nicht schlechter gestellt wird als bei einer isolierten Nebenkostenabrechnung.^[4]

Dagegen muss es sich der Vermieter nicht als Vorteil anrechnen lassen, wenn er die Räume zu einer höheren Miete wieder vermietet hat, da der Mietausfall jeweils mit der Fälligkeit der früher geschuldeten Miete entsteht und spätere Ereignisse (z. B. Weitervermietung zu einer höheren Miete) einen bereits entstandenen Schadensersatzanspruch unberührt lassen.^[5] Etwas anderes kann nur gelten, wenn mit der vorzeitigen Möglichkeit der Weitervermietung typischerweise die Erzielung einer höheren Miete verbunden ist, z. B. bei stark ansteigenden Marktmieten für vergleichbare Objekte.^[6]

Die Mietausfallentschädigung für Leerstandszeiten nach Rüc...