Kündigung durch den Vermieter / 2.1.2.1 Verzug

Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter

• für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB) oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für 2 Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB).

Dies gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich oder in längeren Zeitabschnitten (z. B. jährlich) zu entrichten ist.^[1]

2 aufeinanderfolgende Termine oder mehr als 2 Termine?

Grundsätzlich zu unterscheiden ist, ob sich der Verzug auf 2 aufeinanderfolgende Termine (Nr. 3a) oder auf einen Zeitraum von mehr als 2 Terminen (Nr. 3b) bezieht.

Im Fall der Nr. 3a ist die Kündigung zulässig, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung der gesamten Miete für die beiden Termine oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug befindet. Die Beurteilung, ob der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, richtet sich nicht nach der für den einzelnen Termin rückständigen Miete, sondern nach dem gesamten Mietrückstand.^[2]

Gewerberaummiete

Bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung in einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist der Rückstand jedenfalls dann nicht unerheblich, wenn er den Betrag von 1 Monatsmiete übersteigt.^[3] Aber auch ein Rückstand von 1 Monatsmiete oder weniger kann erheblich sein (i. S. d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGG) und den Vermieter daher zur fristlosen Kündigung berechtigen, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen bei der Gewerberaummiete die Kreditwürdigkeit des Mieters und insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters sowie die Auswirkunge...