Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 9.1 Gebrauchspflicht

Rz. 117

Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, die gemieteten Räume zu nutzen. Dies gilt auch für Geschäftsräume, es sei denn, dass sich eine Verpflichtung aus den Umständen des Einzelfalles ergibt (wobei selbst die Vereinbarung einer am Umsatz orientierten Miete allein nicht als ausreichend angesehen wird, vgl. Bub/Treier/Kraemer, III A Rn. 937; vgl. ferner OLG Köln, Urteil v. 28.7.2000, 19 U 184/99, OLG Report Köln 2000, 478 zur konkludenten Vereinbarung einer Betriebspflicht bei der Vermietung eines Ladenlokals; vgl.auch OLG Dresden, Urteil v. 8.5.2024, 5 U 1856/23, NZM 2025, 133) oder etwas anderes vereinbart worden ist, was auch durch allgemeine Geschäftsbedingungen erfolgen kann (BGH, DWW 1993, 69; OLG Rostock, Urteil v. 8.3.2004, 3 U 118/03, OLG Report Rostock 2004, 268). Vereinbarungen über eine Betriebspflicht sind nicht ungewöhnlich; sie kann außer der Verpflichtung des Mieters, die angemieteten Räume während bestimmter Öffnungs- oder Kernzeiten zu dem im Mietvertrag festgelegten Gebrauchszweck zu nutzen, bei entsprechender Vereinbarung auch beinhalten, sämtliche bei Anmietung vorhandenen Aus- und Zugänge offen zu halten (KG ZMR 2015, 707; a. A. OLG Dresden, NZM 2008, 131).

Aufgrund einer vereinbarten Betriebspflicht muss der Mieter den Betrieb selbst dann fortführen, wenn er aus gesundheitlichen Gründen das Geschäft nicht weiterführen kann und sich eines Dritten bedienen muss (LG Osnabrück, ZMR 2019, 28).

Eine Betriebspflicht kann grds. auch durch Formularvertrag vereinbart werden (BGH XII ZR 121/04, ZMR 2007, 187; KG MDR 2004, 84; OLG Naumburg, NZM 2008, 772; OLG Karlsruhe, GE 2007, 218; OLG Celle, NJW-RR 2008, 168). Das gilt selbst dann, wenn der Mieter aus gesundheitlichen Gründen den Geschäftsbetrieb nicht aufrechterhalten kann (OLG Düsseldorf, GuT...