Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.6 Überwälzung auf den Mieter

Rz. 136

Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Eine vermieterseits gestellte Formularklausel, nach der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Mietsache vorhandene technische Geräte "als nicht mitvermietet gelten", schließt Gewährleistungsansprüche des Mieters im Falle eines Defekts der Geräte nicht aus (LG Berlin II, Beschluss v. 30.6.2024, 67 S 144/24, GE 2024, 854). Nach § 538 hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Ausgenommen hiervon sind allerdings Schäden, die durch eine Vertragsverletzung des Mieters (§ 280 Abs. 1) entstehen, also auf einer fahrlässigen oder vorsätzlichen Schädigung durch den Mieter beruhen.

§ 538 enthält nicht die in der Wohnraummiete häufige Vorschrift, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist (vgl. z. B. § 536 Abs. 4). Formularklauseln, die den Mieter zur Vornahme bestimmter Arbeiten bzw. Übernahme bestimmter (Reparatur-)Kosten verpflichten, unterliegen jedoch der Inhaltskontrolle nach § 307. Danach sind Klauseln unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages erg...