Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.6.3 Vermieter als Verpflichteter

Rz. 189

Der Vermieter hat (wie umgekehrt auch der Mieter) die Verpflichtung, auch im laufenden Mietverhältnis je nach Notwendigkeit Schönheitsreparaturen auszuführen, denn von der Ausführung nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter nichts mehr (vgl. LG Berlin, GE 2002, 196 unter Hinweis auf LG Berlin, Urteil v. 8.1.2001, 62 S 346/00).

Der Mieter hat also gegen den Vermieter den Erfüllungsanspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 2, kann diesen gerichtlich durchsetzen und ihn dann vollstrecken. Es handelt sich um eine vertretbare Handlung, sodass der Mieter nach § 887 ZPO von dem Prozessgericht ermächtigt werden kann, auf Kosten des Vermieters die Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen. Dazu kann er auch Vorauszahlung der entsprechenden Kosten verlangen, über die dann abzurechnen ist.

Der Mieter hat den Leistungsanspruch auch dann, wenn er eine unrenovierte Wohnung übernimmt, den schlechten Renovierungszustand der Wohnung also kennt. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn der Mieter in die Wohnung zieht und den Zustand über längere Zeit nicht rügt, also keine Ansprüche geltend macht. Das kann als Billigung eines vertragsgemäßen Zustandes angesehen werden mit der Folge, dass der Erfüllungsanspruch später nicht mehr geltend gemacht werden kann.

Der Vermieter ist trotz wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter dann verpflichtet, Renovierungsarbeiten durchzuführen, wenn diese durch Einwirkungen auf die Mietsache notwendig werden, die nicht vom Mieter zu vertreten sind. Hierbei handelt es sich beispielsweise um Malerarbeiten nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen oder um die Beseitigung von Wasserschäden, die der Vermieter zu vertreten hat. Fraglich ist in diesem Zusammenhang, ob sich der Mieter dann einen Vorteilsausgleich unter dem Gesichtspunkt...