Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 8.2.1 Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen/Pauschalen

Rz. 98

Welche Vorauszahlungen der Mieter zu erbringen hat, obliegt der Vereinbarung für jede einzelne Art. Das ist neben den Vorschüssen für Heiz- und Warmwasserkosten besonders für die Betriebskosten wichtig, da alle Betriebskosten, die nicht aus der Miete herausgenommen und für die keine Vorauszahlungen vereinbart werden, in der Miete enthalten und abgegolten sind. Bei der Wohnraummiete können nur die in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführten Kosten umgelegt werden (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1966, 995; OLG Karlsruhe, RE v. 6.5.1988, 9 RE-Miet 1/88, NJW-RR 1988, 1036 – jetzt § 556 Abs. 1 i. V. m. BetrKV).

Soweit – wie im Regelfall – die Vereinbarung über die Betriebskosten formularmäßig getroffen wird, muss die Regelung eindeutig sein (OLG Hamm, Urteil v. 8.3.2019, I-30 U 78/18, ZMR 2019, 581). Unklarheiten gehen zulasten des Vermieters (§ 305c).

In Wohnraummietverträgen ist durch die Vereinbarung, dass der Mieter die "Betriebskosten" trägt, auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 definierten und in § 2 BetrKV erläuterten Betriebskostenarten vereinbart (BGH, Urteil. v. 10. 2.2016, VIII ZR 137/15, WuM 2016, 21; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 51; einschränkend LG Saarbrücken, Urteil v. 18.1.2019, 10 S 53/18, WuM 2019, 254). Unschädlich ist, dass in dem Formularmietvertrag sowohl die Variante "Betriebskostenpauschale" als auch die Variante "Betriebskostenvorauszahlung" angekreuzt ist und ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung sich nur in Zusammenhang mit einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale findet (BGH, Beschluss v. 7.6.2016, VIII ZR 274/15, ZMR 2016,682). Heißt es im Mietvert...