Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556a Abrechnungsmaßstab für B ... / 1 Vereinbarung des Umlageschlüssels

Rz. 1

§ 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch für preisgebundene Sozialwohnungen (§ 28 Abs. 4 Nr. 1 WoFG). Für vermietete Eigentumswohnungen gilt § 556a Abs. 3. Für Gewerberaummietverhältnisse gilt dagegen § 556a nicht, da § 578 Abs. 2, der für Gewerberäume gilt, nicht auf § 556a Abs. 1 verweist. § 556a gilt auch für die vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Wohnraummietverhältnisse (Art. 11 MietRRG). § 556a regelt nur den Umlageschlüssel der "kalten" Betriebskosten. Die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten richtet sich nach der vorrangigen HeizkostenV.

Rz. 2

In den neuen Ländern durften bei Wohnraummietverträgen, die vor dem 11.6.1995 abgeschlossen waren, bis zum 31.12.1997 unter den dort genannten weiteren Voraussetzungen Betriebskosten i. S. d. §§ 1, 2 BetrKV durch schriftliche Erklärung des Vermieters einseitig auf den Mieter umgelegt werden (vgl. zur Umlegung der Nahwärme: BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 286/02, GE 2003, 1152). Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters setzte jedoch voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar war, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen wollte (BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 279/05). Dagegen war § 4 Abs. 2 MHG a. F., wonach die Erklärung nur wirksam ist, wenn in der Erklärung der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird, nicht heranzuziehen (BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 286/02, a. a. O.). Derartige einseitige Umstell...