Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557b Indexmiete / 7 Indexmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

Rz. 19

Die Ausgangsmiete darf in einem Mietvertrag über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen nur um 10 % übersteigen (§ 557b Abs. 4).

Wurde der Mietvertrag vor Erlass der Landesverordnung abgeschlossen, aber die Indexvereinbarung erst nach Inkrafttreten der Verordnung, gilt § 557b Abs. 4 BGB nicht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 55a).

Bei höheren Vormieten die vor dem Inkrafttreten einer örtlich anwendbaren Landesverordnung vereinbart wurden, darf der Vermieter darf der Vermieter diese Miete auch bei einer Neuvermietung nach Aufnahme der Gemeinde in eine Landesverordnung gemäß § 556d Abs. 2 BGB vereinbaren. Bei höheren Vormieten, die nach Inkrafttreten einer örtlich anwendbaren Landesverordnung vereinbart wurde, kommt es darauf an, ob diese gemäß § 556g Abs. 1 zulässig waren. Das ist bei nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermieteten Wohnungen der Fall, da hier die §§ 556d ff. gemäß § 556f nicht gelten. Für diesen Wohnungsbestand gelten auch für alle folgenden Indexmieterhöhungen keine Beschränkungen. Handelt es sich um umfassend modernisierten Wohnraum, gelten die §§ 556d ff. nur für die erste vereinbarte Miete nicht. Bei einfachen Modernisierungen darf die um 10 % erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete um den Betrag der Modernisierungsmieterhöhung überschritten werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 55b).