Kinne/Schach/Bieber, BGB § 550 Form des Mietvertrags / 2 Schriftform

Rz. 4

Die Vorschrift bezieht sich wie der bisherige § 566 auf die gesetzliche Schriftform des § 126. Danach muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens (z. B. drei Kreuze – xxx) unterzeichnet werden.

Besteht eine Vertragspartei aus mehreren Personen müssen grds. alle ihre Unterschrift leisten (OLG Köln, Urteil v. 3.3.2015, 22 U 82/14, ZMR 2015, 446).

Die Unterschrift muss den Aussteller hinreichend kennzeichnen, aber nicht unbedingt mit (Vor- und) Zunamen; zulässig ist auch die Verwendung z. B. nur des Vornamens, eines Pseudonyms, eines Künstlernamens, sofern der Unterzeichner unter diesen Bezeichnungen hinreichend identifizierbar ist und mit ihnen am Rechtsverkehr teilnimmt (Schmidt-Futterer/Lammel, § 550 Rn. 26). Ausreichend ist das Vorliegen eines die Identität des Unterschreibenden ausreichend kennzeichnenden Schriftzuges, der individuelle und entsprechend charakteristische Merkmale aufweist, die die Nachahmung erschweren, der sich als Wiedergabe eines Namens darstellt und die Absicht einer vollen Unterschriftsleistung erkennen lässt (BGH, Beschluss v. 27.9.2005, VIII ZB 105/04, GE 2006, 187).

Ein Schriftzug, der als bewusste oder gewollte Namensabkürzung erscheint (Handzeichen, Paraphe ) stellt demgegenüber keine formgültige Unterschrift dar (BGH, Beschluss v. 21.2.2008, V ZB 96/07 , GE 2008, 539).

Die Schriftform erfordert eine handschriftliche Unterschrift; nicht ausreichend ist die Unterzeichnung mittels Stempel, Druck, Schreibmaschine, Schreibautomat, Faksimile.

Wird eine Partei bei Vertragsschluss durch einen Dritten vertreten, muss dieser nach Offenkundigkeitsprinzips des § 164 Abs. 2 klarstellen, dass er nicht der Vertragspartner sein will. Deshalb ist es bei den Vertretungsfällen erforderlich, dass der Unterschrift des Vertreters ein sein Vertretungsverhältnis kennzeichnendes Merkmal beigefügt wird. Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu der Unterschrift eines von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, dann nicht als allein unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erweckt (BGH, Urteil v. 26.2.2020, XII ZR 51/19, GE 2020, 533; Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 23.1.2013, XII ZR 35/11, GE 2013, 478).

Die Unterzeichnung muss die Urkunde abschließen (BGH, Beschluss v, 1.7. 2014, VIII ZR 72/14, WuM 2014, 612 zur Textform). Namenszeichen oberhalb des Urkundentextes ("Oberschrift") oder neben diesem ("Nebenschrift") erfüllen das Schriftformerfordernis nicht. Zusätze unter der Unterschrift bedürfen daher zu ihrer Wirksamkeit erneut der Unterschrift.

Beim Mietvertrag muss die Unterzeichnung der Mietvertragsparteien, also Vermieter und Mieter, auf derselben Urkunde erfolgen, wobei ein Vertreter sowohl mit dem Namen des Vertretenen als auch mit seinem Namen unter Beifügung eines Vertretungszusatzes unterzeichnen kann. Werden über den Vertrag mehrere gleich lautende Urkunden aufgenommen, genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet (§ 126 Abs. 2); eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht (BGH, Urteil v. 7.3. 2018, XII ZR 129/16, NZM 2018, 394; Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 176, 301 und v. 18.10.2000, XII ZR 179/98, NJW 2001, 221). Die Schriftform wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt (§ 126 Abs. 3).

Nach § 126 Abs. 3 n. F. kann die schriftliche Form auch durch die elektronische Form ersetzt werden. Für Verträge schreibt § 126a Abs. 2 vor, dass bei einem Vertrag die Parteien jeweils ein gleich lautendes Dokument in der in § 126a Abs. 1 bezeichneten Weise elektronisch signieren müssen; möglich ist aber auch die elektronische Signierung eines Vertragstextes durch beide Parteien. Nach § 126a muss die Schriftform des § 550 einhaltende qualifizierte elektronische Signatur mit einem Signaturschlüssel vorgenommen werden, der von einem Zertifizierungsdienstleister zu beschaffen ist. Der Mietertragsschluss mit elektronischer Signatur ist aber mit erheblichen Risiken verbunden (vgl. dazu Beuermann, GE 2023, 229).

Rz. 5

Entgegen den Vorstellungen des Gesetzgebers spielt die fehlende Schriftform in der gerichtlichen Praxis so gut wie keine Rolle im Verhältnis zwischen dem Grundstückserwerber und dem vorhandenen Mieter. Vielmehr wird der Mangel der notwendigen Schriftform nahezu ausschließlich zum Anlass genommen, insbesondere bei veränderten wirtschaftl...