Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung / 5 Kappungsgrenze (§ 559 Abs. 3a BGB)

Die Regelung des § 559 Abs. 3a BGB sieht absolute Kappungsgrenzen für Modernisierungsmieterhöhungen vor. Danach wird bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren auf einen bestimmten Erhöhungsbetrag begrenzt. Bei der Bestimmung des zu berücksichtigenden maximalen Erhöhungsbetrags wird zum einen nach der Höhe der Ausgangsmiete je Quatdratmeter Wohnfläche und zum anderen nach der konkreten Modernisierungsmaßnahme differenziert.

5.1 Allgemeine Kappungsgrenze

Praxis-Beispiel

Berechnung

Beträgt die Ausgangsmiete 7 EUR/qm Wohnfläche oder mehr, so darf nach § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB der Erhöhungsbetrag nicht höher als 3 EUR/qm Wohnfläche sein. Nach § 559 Abs. 3a Satz 2 BGB beträgt bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 EUR/qm der maximale Erhöhungsbetrag 2 EUR/qm. Zur Ermittlung der maßgeblichen Kappungsgrenze ist die Nettokaltmiete als Ausgangsmiete zugrunde zu legen, sofern hinsichtlich der Betriebskosten eine Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart wurde.^[1]

Liegt dagegen eine Teilinklusiv- oder Bruttomiete vor, so ist kein Abzug von Betriebskostenanteilen vorzunehmen.

Mieterhöhungen aufgrund der §§ 558, 560 BGB werden auf den kappungsbegrenzten Erhöhungsbetrag nicht angerechnet, da es sich dabei nicht um modernisierungsbedingte Mieterhöhungen handelt. Weil eine Mieterhöhung nach §§ 558, 560 BGB jedoch die zugrunde zu legende Ausgangsmiete mitbestimmt, wirkt sie sich mittelbar auf die maßgebliche Kappungsgrenze aus. Denn erreicht die Ausgangsmiete nach der Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 560 BGB den Schwellenbetrag von 7 EUR/qm, so liegt die maßgebliche Kappungsgrenze nicht bei 2 EUR/qm, sondern bei 3 EUR/qm.

[1] s. BT-Drucks. 19/4672, S. 30.

5.2 Heizungsanlagenbezogene Kappungsgrenze

Eine besondere Kappungsgrenze ist § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB für Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b Nr. 1 und Nr. 1a BGB vorgesehen, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt werden und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB berechtigen.

Hinweis

Heizungsanlage

In diesem Fall hat der Gesetzgeber den zulässigen Erhöhungsbetrag auf monatlich 0,50 EUR/qm Wohnfläche begrenzt. Aus § 559 Abs. 3a Satz 3 Hs. 2 BGB folgt, dass die heizungsbezogene Kappungsgrenze von 0,50 EUR/qm von der allgemeinen Kappungsgrenze von 3 EUR/qm bzw. 2 EUR/qm inkludiert ist. Daher ist in Bezug auf Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB die Mieterhöhungsbegrenzung in doppelter Hinsicht zu beachten; die in diesem Zusammenhang beabsichtigte Mieterhöhung hat sowohl die besondere heizungsbezogene Kappungsgrenze von 0,50 EUR/qm, als auch die allgemeine Kappungsgrenze von 3 EUR/qm bzw. 2 EUR/qm einzuhalten.