Rz. 15

Die vertragliche Pflichtverletzung kann in einem vom Mieter verschuldeten Zahlungsrückstand begründet sein. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch unter der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 möglich. Denn die fristlose Kündigung setzt voraus, dass dem Vermieter unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Vertrags nicht bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist zugemutet werden kann.

Demgegenüber knüpft die ordentliche Kündigung an eine nicht unerhebliche, schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters an, die dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung gesetzlicher oder vereinbarter Kündigungsfristen erlaubt. Angesichts dieser unterschiedlichen Anforderungen an die fristlose und die ordentliche Kündigung besteht kein Grund, die vom Gesetzgeber für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs festgelegten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159).

 

Rz. 16

Bei der Bewertung einer Pflichtverletzung als "nicht unerheblich" ist die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs zu berücksichtigen. Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertigt die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. Die Erheblichkeitsgrenze ist überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und zudem die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12; NJW 2013, 159). Neben der rückständigen Miete können damit – anders als bei § 543 Abs. 2 Nr. 3 – auch Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen zu einem kündigungsrelevanten Rückstand führen. Es bedarf hierzu gleichfalls eines Rückstandes, der mehr als eine Monatsmiete umfasst und eine Verzugsdauer von mehr als einen Monat (LG Berlin, Urteil v. 13.4.2018, 63 S 217/17, BeckRS 2018 S. 31132).

 

Rz. 17

 
Hinweis

Verschulden erforderlich

Der kündigungsrelevante Rückstand muss schuldhaft entstanden sein.

Ein Verschulden liegt nicht vor, wenn Dritte – also nicht Erfüllungsgehilfen- für den Rückstand verantwortlich sind. Namentlich kann dies das Jobcenter sein, welches beispielsweise trotz rechtlicher Verpflichtung gegenüber dem Mieter keine Mietzahlungen vornimmt (BGH, Hinweisbeschluss v. 17.2.2015, VIII ZR 236/14; NJW 2015, 1749). Ein Verschulden ist auch dann nicht gegeben, wenn der Mieter wegen krankheitsbedingtem Verlust der Arbeitsstelle weder vorsätzlich noch fahrlässig in Zahlungsverzug geraten ist.

 

Rz. 18

Nach mittlerweile ständiger Rechtsprechung des BGH (zuletzt Urteil v. 19.9.2018, VIII ZR 231/17; NJW 2018, 3517) führt ein vollständiger Zahlungsausgleich innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage (sog. Schonfristzahlung) nicht zu einer nachträglichen Heilung der ordentlichen Kündigung. § 569 Abs. 3 Nr. 2 findet weder direkt, noch analog Anwendung. Ebenfalls klargestellt hat der BGH, dass ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3) hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1) verknüpft, mit seiner Erklärung zum Ausdruck bringt, dass die ordentliche Kündigung auch in den Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung durch Zahlungsausgleich fehlgeschlagen ist.

 
Hinweis

Treuwidriges Verhalten des Vermieters?

Ob sich der Vermieter durch das Festhalten an der ordentlichen Kündigung trotz eines Ausgleichs der Rückstände ggf. dennoch treuwidrig verhält, ist in Ansehung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu klären. Die Rechtsprechung bejahrt das Vorliegen der Treuwidrigkeit regelmäßig in den Fällen, in denen es sich um den erstmaligen Zahlungsrückstand handelt, der binnen weniger Tage ausgeglichen wird (LG Freiburg, Urteil v. 12.10.2018, 3 S 98/18; LG Berlin, Beschluss v. 4.10.2018, 65 S 79/18, NZM 2019, 63). Verneint wird die Treuwidrigkeit beim Vorliegen eines wiederholten Zahlungsverzugs und Ausgleichs erst durch Druck des laufenden Räumungsrechtsstreits (LG Berlin, Urteil v. 26.03.2014, 65 S 234/13, ZMR 2014, 635).

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