Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573 Ordentliche Kündigung des ... / 3.4.1 Zahlungsverzug

Rz. 15

Da die Miete i. d. R. – entweder kraft Gesetzes (§ 556b Abs. 1 BGB) oder kraft vertraglicher Vereinbarung – zu fest bestimmten Terminen zu zahlen ist, kommt der Mieter auch ohne Mahnung in Verzug. Ist die Miete bei einem vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Vertrag mangels abweichender Vereinbarung im Nachhinein fällig, so begründen die Parteien jedenfalls dann konkludent eine Vorausfälligkeit, wenn der Mieter auf Wunsch des Vermieters eine Ermächtigung zum Voraus-Bankeinzug erteilt und der Einzug 23 Monate läuft (LG Berlin, Urteil v. 10.7.2006, 67 S 159/04, ZMR 2006, 864). Hat der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt und ist vereinbart, dass der Vermieter die Miete vom Konto des Mieters durch Lastschrift einzieht, gerät der Mieter nicht in Schuldnerverzug nach § 286, soweit der Vermieter von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht (LG Hamburg, Urteil v. 22.2.2019, 307 S 76/18, ZMR 2019, 682); das gilt jedenfalls dann, wenn keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Konto des Mieters keine genügende Deckung aufweist und der Mieter auch im Übrigen nicht (mit-)veranlasst, dass der Vermieter die Einziehung unterlässt (OLG Karlsruhe, Urteil v. 14.11.2018, 8 U 87/15, ZMR 2019, 19).

Zieht ein Mieter innerhalb des Gebäudes um, wobei der bisherige Mietvertrag beendet und ein neuer Mietvertrag mit einer – ohne zusätzlichen Hinweis des Vermieters – geänderten Bankverbindung geschlossen wurde, trifft den Mieter, der zur Mietzahlung die bisherige Bankverbindung benutzt, kein Verschulden am Zahlungsverzug (LG Berlin, Beschluss v. 21.12.2021, 65 S 134/21, GE 2022, 313).

Rz. 15a

Der Mieter gerät jedoch dann nicht in Zahlungsverzug, wenn er aufgrund eines geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts (vgl. dazu BGH, Urteil v. 12.3.2008, XII ZR 147/05, ZMR 2008, 693) nur zur Zahlung Zug um Zug verpflichtet ist, wie bei Mängeln der Mietsache (BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14, ZMR 2015, 868), auch wenn das Recht auf Mietminderung verwirkt sein sollte. Ein Mieter darf bei der Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts auch über den Betrag der anerkannten Minderungsquote hinausgehen (BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14, a. a. O.; BGH, Beschluss v. 27.10.2015, VIII ZR 288/14, WuM 2016, 98; LG Berlin, Urteil v. 15.4.2016, 65 S 400/15, WuM 2016, 416) – aber nur solange, wie der Mangel und das Mietverhältnis (LG Berlin, Urteil v. 21.11.2006, 64 S 193/06, GE 2007, 516) noch bestehen. Nach Beseitigung des Mangels kommt der Mieter mit dem einbehaltenen Betrag, soweit er den berechtigten Minderungsbetrag übersteigt, zumindest nach Ablauf einer ihm zuzubilligenden kurzen Prüfungsfrist in Verzug. Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem veräußernden (Alt-)Vermieter gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist (BGH, Urteil v. 19.6.2006, VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696).

Voraussetzung dafür, dass der Mieter sich auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen kann, ist zudem, dass der Mieter den Mangel angezeigt hat oder der Mangel dem Vermieter sonst bekannt geworden ist. Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den nach der Anzeige fällig werdenden Mieten geltend machen (BGH, Urteil v. 3.11.2010, VIII ZR 330/09, ZMR 2011, 275).

Führt der Vermieter nach einer Mängelanzeige Beseitigungsmaßnahmen durch, die nur teilweise erfolgreich sind, ist der Mieter gehalten, den noch bestehenden Mangel erneut anzuzeigen; anderenfalls entfallen sowohl sein Minderungsrecht als auch ein Zurückbehaltungsrecht (LG Berlin, Urteil v. 22.7.2016, 63 S 237/15, GE 2017, 420).

Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Mietzahlungen ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zur Mängelbeseitigung nicht bereit ist (LG Freiburg, Beschluss v. 2.5.2019, 3 S 10/18, juris) oder einem Mängelbeseitigungsverlangen über Jahre hinweg nicht nachkommt, erst recht dann, wenn der Vermieter die Mängelbeseitigung faktisch verweigert (BGH, Urteil v. 13.5.2015, XII ZR 65/14, ZMR 2015, 842).

Rz. 15b

Der Mieter hat auch gegenüber dem Nachforderungsanspruch des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung sowie hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht (weitergehend LG Bremen, Urteil v. 28.3.2012, 1 S 107/11, WuM 2013, 488: Forderung ist nicht fällig), wenn ihm der Vermieter die Einsicht in die zugrunde liegenden Abrechnungsunterlagen nicht gewährt (BGH, Beschluss v. 22.11.2011, VIII ZR 38/11, 39/11 und 40/11, ZMR 2012, 542). Umstritten ist, ob das bloße Schweigen des Vermieters auf eine Terminanfrage des Mieters zur Belegeinsicht bereits eine Verweigerung der Belegeinsicht darstellt (so LG Hannover, Urteil v. 8.2.2010, 1 S 29/09, ZMR 2010, 450; a. A. LG Berlin, Urteil v. 14.6.2019, 63 S 255/18, ZMR 2019, 865). Hat der Vermieter dem Mieter jedoch die Einsic...