Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Eine auf Duldung gerichtete einstweilige Verfügung ist unzulässig, weil hierdurch die Hauptsache vorweggenommen würde. Eine Ausnahme kann gelten, wenn die Maßnahme zur Beseitigung einer aktuellen Gefahr für das Gebäude erforderlich ist[1] oder wenn die Maßnahmen ordnungsgemäß angekündigt worden sind und der Mieter offensichtlich zur Duldung verpflichtet ist.[2]mehr

Wie bisher entfällt eine Modernisierungsankündigung, wenn die Maßnahmen "nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung berechtigen".[1] Praxis-Beispiel Ankündigung kann entfallen Kabelanschluss Auswechslung des Heizkesselsmehr

1.4.1 Allgemeines Generell gilt: Der Gebrauchswert ist objektiv zu bestimmen. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme von dem konkreten Mieter als Verbesserung des Gebrauchswerts gewertet wird. Der Mieter kann z. B. nicht argumentieren, dass er den neuen Kabelanschluss nicht nutzt. Maßgeblich ist vielmehr die Verkehrsanschauung. Es kommt darauf an, ob der Gebrauchswert objekt...mehr

Wählt der Vermieter das vereinfachte Verfahren, so muss er dies in der Modernisierungsankündigung mitteilen. Eine Angabe betreffend der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten ist im vereinfachten Verfahren entbehrlich. Ansonsten muss die Modernisierungsankündigung die in § 555c Abs. 1 BGB genannten Hinweise enthalten.mehr

Modernisierungsmaßnahmen bis zu einem Betrag von 10.000 EUR kann der Vermieter im vereinfachten Verfahren geltend machen und berechnen. 3.1 Ankündigung der Maßnahme Wählt der Vermieter das vereinfachte Verfahren, so muss er dies in der Modernisierungsankündigung mitteilen. Eine Angabe betreffend der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten ist im vereinfachten Verfahren entb...mehr

Ergänzend hierzu ist in § 6 WiStG geregelt, dass bestimmte Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit einer baulichen Veränderung als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Danach handelt ordnungswidrig, wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer...mehr

2.1 Die gesetzliche Regelung Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme 3 Monate vor deren Beginn in Textform ankündigen.[1] In § 555c BGB ist geregelt: (1) Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Moder...mehr

1.1.1 Begriff der Nutz- und Endenergie Unter dem Begriff der Nutzenergie versteht man die Energiemenge, die für den Betrieb der Heizungs-, Warmwasserzubereitungs- oder Klimaanlage erforderlich ist. Beim Betrieb der entsprechenden Anlagen sowie bei der Verteilung der Wärme und des Warmwassers im Gebäude entstehen Verluste, die dem Mieter nicht unmittelbar zugutekommen. Außerde...mehr

1.6.1 Behördlich oder gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen Nach der Regelung in § 555b Nr. 6 BGB zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen auch solche Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Es muss sich dabei um Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile handeln. Praxis-Beispiel EnEV oder LBO E...mehr

1.2.1 Begriff der nicht erneuerbaren Primärenergie (§ 555b Nr. 2 1. Alternative BGB) Nicht erneuerbare Energieträger sind insbesondere Kohle, Erdöl und Erdgas. Werden solche Energieträger ersetzt durch Sonnen- oder Windenergie, Holz oder Biomasse, so wird nicht erneuerbare Primärenergie eingespart. Auf die Einsparung der Energiekosten kommt es nicht an. Der Umfang der Einspar...mehr

Endenergie wird gespart durch Verringerung der Nutzenergie (Optimierung der vorhandenen Heizanlage, Erneuerung der Anlage), durch Verminderung der Energieverluste (Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Gebäudebeschaffenheit, Wärmedämmung, Isolierung freiliegender Rohre, Fensteraustausch, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung), durch den Einsatz kostengünstiger Energien ...mehr

Nach § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich zu dulden. 4.1 Leistungsklage Der Vermieter muss den Duldungsanspruch im Wege der Leistungsklage durchsetzen. Praxis-Tipp Klageantrag genau formulieren Die vom Mieter zu duldenden Maßnahmen müssen im Klageantrag nach Art, Umfang, Beginn und Dauer hinreichend genau beschrieben werden. 4.2 Vollstreckun...mehr

Die Modernisierungsankündigung soll dem Mieter eine Entscheidung darüber ermöglichen, ob er die Modernisierung dulden soll, ob er sich gegen die Modernisierungsmaßnahme wenden kann, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch machen will oder ob sonstige Vorkehrungen zweckmäßig sind. Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme Praxis-Tipp Baumaßnahme genau besch...mehr

§ 555e BGB lautet: (1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. (2) § 555c Abs. 4 gilt entsprechend. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirk...mehr

Behindert der Mieter eine vom Vermieter geplante Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme, indem er dem Vermieter oder den Handwerkern das Betreten der Wohnung verweigert, ist über das Recht des Vermieters zur Kündigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.[1] Für diesen Fall hat der BGH beispielhaft eine Reihe von Gesichtspunkten genannt, die ...mehr

Nach der Regelung in § 555b Nr. 6 BGB zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen auch solche Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Es muss sich dabei um Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile handeln. Praxis-Beispiel EnEV oder LBO Erfasst werden in erster Linie die behördlich oder gesetzli...mehr

Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme 3 Monate vor deren Beginn in Textform ankündigen.[1] In § 555c BGB ist geregelt: (1) Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betra...mehr

Der Mieter kann negative Feststellungsklage erheben, wenn er rechtzeitig Klarheit über seine Duldungspflicht gewinnen will. Das bedeutet, er klagt auf Feststellung, dass er nicht zur Duldung verpflichtet ist. Wichtig Klage auf Unterlassen der Modernisierungsmaßnahmen Beginnt der Vermieter mit der Durchführung der Maßnahmen, obwohl der Mieter widersprochen hat, kann der Mieter ...mehr

Unter dem Begriff der Nutzenergie versteht man die Energiemenge, die für den Betrieb der Heizungs-, Warmwasserzubereitungs- oder Klimaanlage erforderlich ist. Beim Betrieb der entsprechenden Anlagen sowie bei der Verteilung der Wärme und des Warmwassers im Gebäude entstehen Verluste, die dem Mieter nicht unmittelbar zugutekommen. Außerdem benötigen die Anlagen gewisse Zusatz...mehr

Achtung Nicht zu schnell auf Duldung klagen: Im Zweifel lieber doppelt ankündigen und Fristen setzen Der BGH hat entschieden, dass das einfache Verstreichen einer Frist zur Abgabe einer Duldungserklärung vor Beginn der geplanten Modernisierungsmaßnahme nicht ausreicht, wenn Ihr Mieter dann den Anspruch bei einer Klage sofort anerkennt. Vorliegend hat der BGH verlangt, dass de...mehr

In § 555b BGB wird der Begriff der Modernisierungsmaßnahme wie folgt definiert: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energeti...mehr

Über die Ausnahmen ist aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden. Die Duldungspflicht entfällt nur dann, wenn das Interesse des Mieters und seiner Angehörigen am Fortbestand der bisherigen Verhältnisse schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters und der übrigen Mieter an der Modernisierung. Die der Modernisierung entgegenstehenden Interessen der anderen Mieter sin...mehr

Die Ausnahmen sind in § 555d Abs. 2 BGB geregelt. Diese Vorschrift lautet: (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie...mehr

Nach § 555d Abs. 3 und 4 BGB hat der Mieter gegenüber dem Vermieter eine Informationsobliegenheit: (3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisie...mehr

Wichtig Miet- und BK-Erhöhung nicht bei Duldung zu prüfen Die Höhe der zu erwartenden Miet- und Betriebskostenerhöhung spielt für die Duldungspflicht keine Rolle; dieser Umstand ist künftig nur bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB zu prüfen.[1] Alle anderen Härtegründe sind im Rahmen der Duldungspflicht zu prüfen.[2] Es kann daher sein, dass der Vermieter den 8 %igen "Modernisi...mehr

In § 555d Abs. 6 BGB ist bestimmt: (6) § 555a Abs. 3 gilt entsprechend. Die Vorschrift verweist auf die Regelung über den Aufwendungsersatz. Zu den Aufwendungen in diesem Sinne zählen solche Ausgaben einschließlich der Eigenleistungen des Mieters, die zwar durch die Modernisierung veranlasst, aber weder vom Mieter noch vom Vermieter zu vertreten sind. Praxis-Beispiel Aufwendung...mehr

Die Mitteilungspflicht ist grundsätzlich vom Vermieter – bei mehreren Vermietern von allen Vermietern – zu erfüllen. Der Vermieter kann einen Dritten (z. B. den Architekten) zur Abgabe der betreffenden Erklärungen bevollmächtigen. Das Recht zur Modernisierung ist ein Gestaltungsrecht; eine isolierte Abtretung dieses Rechts ist nicht möglich. Jedoch kann der Vermieter einen Dr...mehr

Was klimaschützende Maßnahmen sind, wird in § 555b Nr. 2 BGB nicht definiert. Auch Regelbeispiele werden nicht genannt. Nach dem Wortlaut der Vorschrift können z. B. Maßnahmen zur Verringerung von Müll u. Ä. als klimaschützende Maßnahmen bewertet werden. Praxis-Beispiel Auswahl klimaschützender Maßnahmen Maßnahmen zur Reduzierung von CO2-Emissionen Dachbegrünung Umstellung Heizö...mehr

Gegenüber der allgemeinen Regelung in § 559 BGB gelten im vereinfachten Verfahren folgende Besonderheiten: Im vereinfachten Verfahren werden als Anteil für Erhaltungsmaßnahmen pauschal 30 % von den Gesamtkosten abgezogen. § 559 Abs. 4 BGB (unbillige Härte) ist im vereinfachten Verfahren nicht anzuwenden. Auch § 559a Abs. 2 BGB (Zinsersparnisse) ist im vereinfachten Verfahren ni...mehr

Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums sind insbesondere der Dachgeschossausbau, der Ausbau von bisherigen Nebenräumen zu einer Wohnung, der Anbau und die Aufstockung eines Gebäudes. Etwas anderes kann gelten, wenn durch die Baumaßnahme der Mietgegenstand völlig verändert würde.[1] Es ist nicht erforderlich, dass der Wohnraum zur Vermietung bestimmt ist; der Mieter hat auch sol...mehr

Die Regelung in Absatz 2 ist im Zusammenhang mit § 555d Abs. 3 und 4 BGB zu lesen. Danach entfällt die Duldungspflicht des Mieters, wenn besondere Härtegründe vorliegen. Diese sind dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Vermieter ist nach § 555c Abs. 2 BGB seinerseits verpflichtet, den Mie...mehr

Die Energieeinsparung muss nachhaltig sein. Der Begriff der Nachhaltigkeit ist zeitlich, nicht quantitativ zu verstehen. Das bedeutet, dass auch sehr geringe Energieeinsparungen als Modernisierung gelten, wenn die Einsparung von Dauer ist.[1] Eine Mindestmenge der Einsparung ist nicht erforderlich[2], sie muss aber messbar sein. Wichtig Keine nur vorübergehende Energieeinsparu...mehr

Hierzu gehört insbesondere der Einbau von Wohnungswasserzählern (Zwischenzähler), weil eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Wasserkosten erfahrungsgemäß zum sparsamen Umgang mit Wasser anregt. Praxis-Beispiel Wassersparende Modernisierungsmaßnahmen Außerdem zählen zu den wassersparenden Maßnahmen der Einbau von Durchlaufbegrenzern, die Installation von wasserred...mehr

Nicht erneuerbare Energieträger sind insbesondere Kohle, Erdöl und Erdgas. Werden solche Energieträger ersetzt durch Sonnen- oder Windenergie, Holz oder Biomasse, so wird nicht erneuerbare Primärenergie eingespart. Auf die Einsparung der Energiekosten kommt es nicht an. Der Umfang der Einsparung kann durch den Primärenergiefaktor bestimmt werden. Praxis-Beispiel Primärenergie...mehr

Ist die Modernisierung durchgeführt, steht dem Vermieter die Mieterhöhung bei Wohnraum nach Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB zu.[1] Wichtig BGH: Keine Aufteilung nach Gewerken erforderlich In der Vergangenheit haben Gerichte oft verlangt, dass der Vermieter bei der Mieterhöhung nicht nur die Gesamtkosten der Modernisierung angeben, sondern diese auch nach Gewerken aufsc...mehr

Überblick Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden.[1] Eine Ausnahme gilt, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.[2] Zu den Modernisierungsmaßnahme...mehr

In Betracht kommen insbesondere folgende Anlagen[1]: Photovoltaik Die Anlage dient der Erzeugung von Strom durch Sonnenwärme. Der gewonnene Strom wird in das allgemeine Stromnetz eingespeist. Der Erzeuger des Stroms profitiert über einen Garantiepreis. Umstritten ist, ob der Mieter den Einbau einer Photovoltaikanlage dulden muss.[2] Sonnenkollektoren Die Anlage erzeugt Warmwasser...mehr

Zu den Verbesserungsmaßnahmen zählen insbesondere: Anlage einer Kanalisation, wodurch die bisherigen Ungeziefer- und Geruchsbelästigungen durch die Fäkaliengrube beseitigt werden Errichtung einer Fahrradhalle oder Einbau eines Fahrradständers Einbau einer Waschküche oder eines Trockenraums in das Haus Leuchtdrücker im Treppenhaus Anlage einer Gemeinschaftsantenne oder eines Hausb...mehr

Generell gilt: Der Gebrauchswert ist objektiv zu bestimmen. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme von dem konkreten Mieter als Verbesserung des Gebrauchswerts gewertet wird. Der Mieter kann z. B. nicht argumentieren, dass er den neuen Kabelanschluss nicht nutzt. Maßgeblich ist vielmehr die Verkehrsanschauung. Es kommt darauf an, ob der Gebrauchswert objektiv erhöht wird. D...mehr

Zu den gebrauchswerterhöhenden Maßnahmen zählen insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung, der Belichtung und Belüftung, des Schallschutzes, der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung, der sanitären Einrichtungen, der Beheizung und der Kochmöglichkeiten, der Funktionsabläufe in Wohnungen, der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt. Die bauli...mehr

Bei der Interessenabwägung sind zugunsten des Mieters und seiner Angehörigen insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen und die vorausgegangenen Aufwendungen des Mieters zu berücksichtigen. Weiter spielt eine Rolle eine Krankheit oder das hohe Alter eines Mieters, ein kurz bevorstehender Umzug oder eine besondere berufliche oder schulische Belastung, etwa durch e...mehr

Die unentgeltliche Gestellung einer Unterkunft muss vertraglich vereinbart sein. Kommt der Arbeitgeber in Annahmeverzug, ist der tatsächliche Verkehrswert der Unterkunft festzustellen und dem Arbeitnehmer in bar auszugleichen. Bei Auszubildenden, die kostenlos untergebracht sind, dürfen Sachleistungen nur bis zu 75 Prozent auf den Ausbildungsvergütungsanspruch angerechnet we...mehr

Beim preisgebundenen Wohnraum richtet sich die Umstellung nach den §§ 5, 8 ff. NMV; diese Vorschriften gehen § 556c BGB als spezielle Regelung vor.[1] Durch die Umstellung ändern sich die für die Berechnung der zulässigen Einzelmiete maßgeblichen Kostenansätze (Gesamtkosten, Finanzierungsmittel, laufende Aufwendungen). Der Vermieter muss deshalb die Einzelmiete mittels einer ...mehr

Die Umstellung setzt voraus, dass der Vermieter nach den Vereinbarungen im Mietvertrag zur Wärmelieferung verpflichtet ist. Eine Eigenversorgung in diesem Sinne liegt vor, wenn die Wärme und das Warmwasser in einer zentralen Heizungsanlage oder einer vermietereigenen Etagenheizung erzeugt wird. Bei der Etagenheizung gilt dasselbe, wenn durch die Anlage mehrere Nutzer versorgt...mehr

Ebenso kann vereinbart werden, dass der Mieter mit dem Contractor einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen hat (sog. Fullcontracting). Auch diese Vereinbarung kann durch Formularvertrag getroffen werden.[1] Beim Fullcontracting gehört die Wärmelieferung nicht zu den Vertragspflichten des Vermieters. Die Wärmelieferung erfolgt nicht aufgrund des Mietvertrags, sondern aufgrun...mehr

Rz. 174 § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG ist ein Unterfall zu § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG. Das Zurverfügungstellen von Wohnraum ist in der Regel eine besonders qualifizierte und in der Mitbestimmung näher ausgestaltete Sozialeinrichtung. Rz. 175 Die im Mitbestimmungstatbestand angesprochenen Wohnräume erstrecken sich auf alle Arten von Unterkünften, wie z. B. Zweibettzimmer mit Nebenräu...mehr

In dem vom AG München entschiedenen Fall verlangte der Vermieter vom Mieter mit schriftlichem Mieterhöhungsverlangen vom 31.5.2023 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die streitgegenständliche 3-Zimmer-Wohnung im Stadtteil Sendling-Westpark mit Küche, Bad/WC, Kelleranteil und Garagenstellplatz (Baujahrkategorie 1978–1988) von 990 EUR auf 1.094,80 EUR. Die Mieter stimmt...mehr

Im Rechtsstreit über eine Mieterhöhung kann das Gericht bei Bestimmung der ortsüblichen Miete die sog. Stichtagsdifferenz, d. h. einen Zuschlag in Höhe der Inflationsrate, zu den Mietwerten des aktuellen Mietspiegels hinzurechnen. Die Höhe des Zuschlags bestimmt sich nach der Steigerung des Lebenshaltungskostenindexes zwischen Abschluss der Datenerhebung zum Mietspiegel und ...mehr

Die Werte eines Mietspiegels sind häufig bereits im Zeitpunkt der amtlichen Veröffentlichung nicht mehr aktuell, wenn zwischen dem Abschluss der Datenerhebung zum Mietspiegel, dessen Veröffentlichung und nachfolgend den Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter größere Zeiträume liegen, in denen die Mieten gestiegen sind.mehr

Rz. 89 Bei Mietverhältnissen ist dem Unterkunftsbedarf regelmäßig der Mietzins zugrunde zu legen, der der Zahlungsverpflichtung des Leistungsberechtigten entspricht. Als solcher gelten auch andere Aufwendungen, mit denen dasselbe Ziel verfolgt wird wie mit einer Mietzinszahlung, etwa Nutzungsentschädigungen oder Genossenschaftsbeiträge. Die Aufwendungen können aus dem Mietve...mehr