§ 25 Kapitalanlagerecht / II. Einführung/Problemstellung

Rz. 37

Immobilienkapitalanlagen werden privaten Anlegern zur Kapitalanlage in den unterschiedlichsten rechtlichen Konstellationen, z.B. als Eigentumswohnungen oder als Fondsbeteiligungen, angeboten. Argumente des Verkaufes sind hierbei in der Regel ein Vermögensaufbau zur Alterssicherung sowie sich – angeblich – durch die Kapitalanlage ergebende Steuerersparnisse.

Wegen der auf der einen Seite recht hohen Kaufpreise und der auf der anderen Seite gerade durch die Kreditfinanzierung vermieteter Objekte zu erzielenden steuerlichen Vorteile werden diese Anlagen zu einem hohen Prozentsatz kreditfinanziert. Dem Anleger wird regelmäßig versprochen, dass sich das Objekt durch Mieteinnahmen und die eintretenden Steuerersparnisse quasi von selbst finanziert. Für den Anleger ist regelmäßig nicht zu erkennen, dass im Kaufpreis bereits eine Vielzahl "weicher" Kosten für Vertrieb und Projektierung enthalten sind, die den Kaufpreis weit über den Marktpreis anheben und die so seine Chance, einen Gewinn zu erzielen, erheblich schmälern. Die gesamte Abwicklung – einschließlich der Kreditbeschaffung – wird vom Initiator des Objektes bzw. dem von ihm beauftragten Vertrieb übernommen, so dass es oftmals zu keinerlei direktem Kontakt zwischen Anleger und finanzierender Bank kommt. Lässt sich die prognostizierte Miete – z.B. bei Ausfall der Mietgarantie – nicht erzielen, so ist der Anleger nicht in der Lage, den Kredit weiter zu bedienen. Bei einer Veräußerung des Objektes – sei es im Wege des freihändigen Verkaufes, sei es im Wege der Zwangsvollstreckung – lässt sich regelmäßig kein adäquater Kaufpreis erzielen, so dass beim Anleger ein erheblicher wirtschaftlicher Schaden verbleibt. Veräußerer und Vertreiber sind häufig GmbHs, die zum Zeitpunkt, in dem der Anleger den Schaden realisiert, nic...