Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Ist die Miete, "die der vorherige Mieter zuletzt schuldete", höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, darf beim Abschluss eines Mietvertrags mit dem Nachmieter eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbart werden. Die Vorschrift enthält eine Art Bestandsschutz für Vermieter, die bereits bisher eine hohe Miete erwirtschaftet haben. Wichtig Wirksame Vereinbarung der V...mehr

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Mit der Miete ist die Grundmiete (Nettokaltmiete) gemeint, also die Miete ohne Betriebskosten und ohne Zuschläge. 3.2.1 Inklusivmiete/Teilinklusivmiete Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschrei...mehr

Um die dann also gem. § 556e Abs. 2 BGB zulässige Weitervermietungsmiete zu ermitteln, muss zunächst die gem. § 556d Abs. 1 BGB für die unmodernisierte Wohnung (also die Wohnung im Zustand vor Durchführung der Maßnahmen) bei Mietvertragsbeginn ermittelt werden, also die hierfür ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %.[1] Zu dieser Miete wird dann der zulässige Modernisierungs...mehr

Der Auskunftsanspruch bezieht sich nach dem Gesetzeszweck auf Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Die insoweit maßgeblichen Tatsachen richten sich nach der Vorschrift, an der die vereinbarte Miete gemessen werden soll. In Betracht kommt in den Fällen des § 556d BGB die ortsübliche Miete, im Fall des § 556e Abs. 1 BGB die Vormiete, in den ...mehr

Die Berechnungsmethode nach § 556e Abs. 2 BGB besteht nur dann, wenn die Modernisierung "in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses" durchgeführt wurde. Dies hat zur Folge, dass bei länger zurückliegenden Modernisierungen die Neuvermietungsmiete lediglich nach § 556d Abs. 1 BGB oder § 556e Abs. 1 BGB ermittelt werden kann, wobei für die Feststellung der ortsübl...mehr

Die sog. Mischräume gelten als Wohnraum, wenn der Wohnzweck überwiegt, etwa bei der Anmietung einer Wohnung mit Garage oder wenn nur ein geringer Teil der Wohnung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken (etwa als Büro) vermietet wurde. Die Rede ist dann auch von einem "Mischmietverhältnis". Maßgeblich für die Zuordnung zur Wohnraummiete ist die vertraglich vereinbarte Zweck...mehr

Bewertet man den Verstoß gegen die mietpreisbegrenzenden Vorschriften als Vertragsverletzung, stehen dem Mieter auch die weiteren Sanktionen zu. Insbesondere kann der Mieter fristlos kündigen und den Kündigungsfolgeschaden geltend machen. Diese Möglichkeit wird der Mieter wählen, wenn das Mietverhältnis infolge der Auseinandersetzung um die Höhe der geschuldeten Miete zerrütt...mehr

Die Anwendung der Vorschriften der sog. Mietpreisbremse setzt voraus, dass der Wohnraum "in einem durch Rechtsverordnung ... bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt". Für dieses Tatbestandsmerkmal gilt die Legaldefinition in § 556d Abs. 2 BGB. Danach gelten die Regelungen der §§ 556d ff. BGB, wenn die Landesregierung eine Verordnung erlässt, in der die G...mehr

Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB steht der Rückforderungsanspruch dem Mieter gegen den Vermieter zu. Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger gem. § 432 BGB berechtigt, kann die Leistung nur an alle fordern, nicht an sich alleine.[1] Bezieht ein Wohn...mehr

Zwar enthält § 556g BGB eigene Anspruchsgrundlagen. Ansprüche nach allgemeinen Vorschriften sind deswegen aber nicht ausgeschlossen.[1] Ein Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse stellt eine vorvertragliche Pflichtverletzung dar, die bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen zum Schadensersatz gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249 f. BGB verpflichtet. In der ...mehr

Bei Mietverträgen, die vor dem 1.4.2020 abgeschlossen wurden, können nur die nach Zugang der Rüge fällig werdenden und gezahlten Mieten zurückverlangt werden[1] Der Begriff der Fälligkeit ist untechnisch gemeint, da der teilunwirksame Teil der Mietpreisabrede gar nicht fällig werden kann. Gemeint ist der Termin, zu dem die Miete, soweit sie wirksam vereinbart worden wäre, fäl...mehr

Für möblierte Wohnungen, die unter den Anwendungsbereich des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB fallen, stellt sich die Frage, ob und ggf. in welcher Höhe ein Zuschlag für die Möblierung anfallen kann. Vor allem in Ballungsräumen nimmt die Vermietung möblierten Wohnraums stark zu.[1] In der Wohnraumvermietung soll nach Auffassung der Literatur nur eine Vollmöblierung zum Anlass für die P...mehr

Der zulässige Zuschlag ermittelt sich wie der Mieterhöhungsbetrag gemäß den §§ 559 ff. BGB bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme. Es müssen also insbesondere die gem. § 559 BGB anrechenbaren Kosten sowie der richtige Umlageschlüssel festgestellt und auf die Einhaltung der Kappungsgrenze gem. § 559 Abs. 3a BGB geachtet werden. Es sind nur die auf die Moderni...mehr

Bei Altverträgen ist weiter grundsätzlich eine sog. qualifizierte Rüge gem. § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB in der alten Fassung erforderlich, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Nach dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Regelungszweck soll die Erhebung einer qualifizierten Rüge dazu dienen, den Vermieter darüber in ...mehr

§ 556g Abs. 1 BGB wiederholt den ohnehin geltenden Grundsatz, dass eine gegen die Mietpreisbegrenzung verstoßende Vereinbarung unwirksam ist, und stellt klar, dass dies weder zur Nichtigkeit des Mietvertrags noch zur Reduzierung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Vielmehr bleibt die Mietpreisvereinbarung bis zur Höhe des zulässigen Preises erhalte...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556e Abs. 2 BGB vereinbaren, so ist er seit dem 1.1.2019 nach § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter lediglich verpflichtet, den Mie...mehr

Die Vorschrift gilt zunächst dann, wenn der Vermieter von der Mieterhöhungsmöglichkeit des § 559 BGB Gebrauch gemacht hat. Weiter besteht die Möglichkeit zur Berücksichtigung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auch dann, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – von einer Mieterhöhung Abstand genommen hat. Gleiches gilt, wenn die Miete nach der Modernisi...mehr

Überblick Die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse gemäß den §§ 556d – 556g BGB wurden durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21.5.2015 erstmals in das BGB eingefügt und traten zum 1.6.2015 in Kraft. Sie treffen Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Neuabschluss eines Wohnraummiet...mehr

Rz. 19 Nach der gesetzlichen Definition in § 24 Abs. 3 S. 2 EStG liegt eine Haushaltsgemeinschaft vor, wenn der Stpfl. mit der anderen Person in der gemeinsamen Wohnung gemeinsam wirtschaftet. Entscheidend ist allein das gemeinsame Wirtschaften ("aus einem Topf") in der Wohngemeinschaft. Auf die Dauer des Zusammenlebens kommt es nicht an. Auch setzt die Haushaltsgemeinschaft...mehr

Eine Mietermodernisierung spielt im Rahmen des § 556 Abs. 2 BGB keine Rolle; dies folgt unmittelbar aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 2 BGB, wonach vorausgesetzt wird, dass "der Vermieter" die Modernisierung durchgeführt hat.mehr

Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Ferner hat der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Auskunft über Modernisi...mehr

Wurde der Mietvertrag nach dem 31.12.2018 geschlossen, genügt grundsätzlich eine sog. einfache Rüge. Der Mieter muss nach dem Willen des Gesetzgebers ohne vorvertragliche Information keine Tatsachen mitteilen, warum er die Mietpreisabrede für unwirksam hält.[1] Es genügt der Hinweis, dass die Miete "gegen die Mietpreisbremse verstoße" oder "unzulässig" oder "zu hoch" sei. Es ...mehr

Bei Neuverträgen kann der Mieter alle überzahlten Mieten seit Mietvertragsbeginn zurückverlangen, sofern er seine Rüge binnen 30 Monaten nach Mietvertragsbeginn erhebt. Erhebt er die Rüge später, kann er nur die ab der Rüge erfolgten Überzahlungen verlangen. Gleiches gilt, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge bereits beendet ist.[1]mehr

Nach § 557a Abs. 4 BGB gilt bei der Vereinbarung einer Staffelmiete, dass die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden sind. Hinsichtlich der Ausgangsmiete ist es unproblematisch, diese Vorschriften anzuwenden. Für die Folgestaffeln gilt § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB: Danach richtet sich die zulässige Höhe der jeweiligen Folgestaffeln nach der ortsüblichen Miete im Zei...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 2 BGB vereinbaren, so ist er seit dem 1.1.2019 nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter über den Umfang der Modernisie...mehr

Die Berücksichtigung der Vormiete setzt voraus, dass der Umfang der Vermieterleistung im Vormietverhältnis der Vermieterleistung im Nachmietverhältnis entspricht. Eine reduzierte Vermieterleistung muss nach dem Gesetzeszweck zu einer Reduzierung der Miete führen. Der Vermieter stellt dem Mieter dann ja nach dem Inhalt des Mietverhältnisses ein Weniger zur Verfügung. Es fehlt...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 1 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Einzelheiten muss der Mieter auch hier im Rahmen des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB erfragen. Wird die nach § 556g Abs. 1...mehr

Nach der Gesetzesbegründung soll die Vorschrift eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden. Aus diesem Gesetzeszweck könnte abgeleitet werden, dass die Regelung nur dann gilt, wenn der Vormieter mit dem Vermieter in kollusiver Weise zum Nachteil des nachfolgenden Mieters zusammenwirkt. Auf den Gesetzeswortlaut kann diese Ansicht allerdings nicht gestützt werden. Danach...mehr

Zweifelhaft ist, welche Rechtsfolge gilt, wenn die Modernisierung nicht vom "Vermieter", sondern vom Rechtsvorgänger des Vermieters veranlasst wird. Praxis-Beispiel Vermieterwechsel nach Modernisierung Ein solcher Fall kann gegeben sein, wenn der Vermieter modernisiert, die leer stehende Wohnung sodann veräußert und der Erwerber einen Mietvertrag abschließt. Der Wortlaut des § ...mehr

Um das für das Scheitern der "Mietpreisbremse" verantwortliche Informationsdefizit auszugleichen, muss der Vermieter bei Mietverträgen, die ab dem 1.1.2019 abgeschlossen werden,[1] den Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes zu § 556d BGB in Textform informieren. Bei Vereinbarung der Vormiete ist der Vermieter verpflichtet,...mehr

Nach § 556f Satz 1 BGB ist § 556d BGB nicht anzuwenden "auf eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird". Die Regelung ist nicht gebäudebezogen, sondern wohnungsbezogen; sie umfasst also nicht nur Neubauten, sondern auch neu geschaffene Wohnungen, z. B. durch den Ausbau von Dachgeschossen oder Souterrainräumen. Die Ausnahmeregelung soll sich...mehr

Grundsätzlich zählt zur Miete i. S. d. § 535 Abs. 2 BGB alles, was als Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung geschuldet wird. Dazu gehören auch sog. Gebühren. Praxis-Beispiel Sonstige Zuschläge oder Gebühren für den Abschluss des Mietvertrags, für die Ausfertigung einer Vertragsurkunde, für die Abnutzung von Teppichböden und dergleichen. In der Regel sind die betreffend...mehr

Bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung sind §§ 556d und 556e BGB ebenfalls nicht anzuwenden. Für die Folgevermietungen gelten dann die §§ 556d ff. BGB, wobei der Vermieter den Mietzins nach der Vormiete berechnen kann. 7.1 Der Begriff der ersten Vermietung Die Regelung gilt zunächst für die Fälle, in denen eine Altbauwohnung entmietet, umfassend modernisiert...mehr

In einem Rechtsstreit über die Höhe der zulässigen Miete ist das zuständige Gericht verpflichtet zu überprüfen, ob eine wirksame Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB vorliegt.[1] Festzustellen ist, ob die rechtstatsächlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Verordnung gegeben sind. Hierzu zählen in materiellrechtlicher Hinsicht, dass in dem betreffenden Gebiet ein angespannt...mehr

Dr. Stephan Findeisen[*] Der Aufsatz behandelt die Abgrenzung von Akkreditierung und Zertifizierung als zentrale Elemente der Qualitätssicherung. Während die Zertifizierung die Erfüllung festgelegter Anforderungen durch ein Produkt, System oder eine Person bestätigt, bescheinigt die Akkreditierung die Kompetenz, Unabhängigkeit und Verfahrenssicherheit derjenigen Stelle, die d...mehr

1 Unwirksame Vereinbarungen/Bereicherungsansprüche des Mieters 1.1 Unwirksame Vereinbarungen Rz. 1 Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d bis 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt. Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in...mehr

Rz. 5 Der Vermieter muss bei Vertragsschluss angeben, dass und wann in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nähere detaillierte Informationen zu Art und Umfang der Modernisierung sind insoweit nicht erforderlich, sondern müssen erst auf ein Auskunftsverlangen nach § 556d Abs. 3 erteilt werden.mehr

Rz. 6 Achtung Entscheidend sind Mietvertragsabschluss und Nutzungsbeginn nach dem 1.10.2014. Wenn die Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet, aber schon vor dem Stichtag (selbst) genutzt worden ist, muss der Vermieter die Mietpreisbremse einhalten. Nähere Informationen sind erst im Rahmen des Auskunftsverlangens nach § 556 Abs. 3 zu erteilen. Der Vermieter erfüllt sein...mehr

Rz. 10 Der Mieter kann ab der Rüge die Zahlung nicht geschuldeter Miete verweigern bzw. Rückzahlung verlangen. Der Mieter kann die gesamte seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn er den Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt. Bei Rüge nach Ablauf von 30 Monaten hat der Mieter ei...mehr

Rz. 2 Soweit die mietvertragliche Vereinbarung über die Miethöhe gegen die §§ 556d, 556e verstößt, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff.). Hinweis Gemäß § 556g Abs. 2 besteht der Bereicherungsanspruch des Mieters nur dann, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter qualifiziert gerü...mehr

Rz. 12 Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641). Der Vermieter ...mehr

Rz. 1 Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d bis 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt. Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergebende Miete; die zulässige Mie...mehr

Rz. 18 Der Mieter kann die Auskunft grundsätzlich einklagen, wenn der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht erteilt. Die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 trägt der Mieter (Fleindl, WuM 2015, 212). Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs hat der Mieter zu beweisen, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt ha...mehr

Zielsetzung Bayerns soziale Wohnraumförderung setzt auf ein ausgewogenes, auf einkommensschwächere Haushalte zugeschnittenes Modell: Die einkommensorientierte Förderung (EOF) zielt darauf ab, dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen – mit einer Kombination aus zinsgünstigen Darlehen, Förderzuschüssen und Mietentlastung. Zielsetzung & Mechanik Anspruchsberechtigte Die Förderung...mehr

Rz. 15 Erteilt der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht, ist kann Mieter bis zur Erteilung der Auskunft ein Zurückbehaltungsrecht an den zukünftigen Mieten gemäß § 273 geltend machen (Blank, WuM 2014, 642). Die Nichterteilung der geforderten Auskunft stellt zugleich die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht dar, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Gl...mehr

Rz. 11 Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte v...mehr

Rz. 4 § 562 Abs. 1 Satz 1 spricht von Forderungen aus dem Mietverhältnis, also z. B. Miete, aber auch Schadensersatzforderungen, Kosten der Rechtsverfolgung gegen den Mieter (Prozesskosten). Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr macht § 562 Abs. 2 entsprechende Einschränkungen.mehr

Ist nun ein Favorit identifiziert, geht es darum, das C-Level von der geplanten Digitalisierungsstrategie und der nötigen Investition zu überzeugen. Die Praxis zeigt, dass sich Prozessdigitalisierungen innerhalb der ersten zwei bis drei Jahre amortisieren, wenn eingesparte Ressourcen, das optimierte Service-Level sowie die Investition in das Humankapital zusammengerechnet we...mehr

Nur mit WBS Geförderte Wohnungen dürfen nur an Berechtigte mit Wohnberechtigungsschein (WBS) vermietet werden. Möblierungszuschlag: bis zu 35 EUR pro Person/Monat für die Erstausstattung von Individual- und Gemeinschaftsbereichen. Betreuungsvertrag: Neben dem Mietvertrag kann ein gesonderter Vertrag über Betreuungsleistungen abgeschlossen werden; eine Kopplung von Miete und Bet...mehr

Leitsatz Verlässt ein volljähriges Enkelkind sein innerhalb der Wohnung der Großmutter befindliches Kinderzimmer in einem Mehrfamilienhaus der Großmutter und bezieht es als alleinige Hauptmieterin zu fremdüblichen Konditionen eine weitere, in sich abgeschlossene Wohnung in diesem Mehrfamilienhaus, wobei die Miete für das Enkelkind vom SGB-II-Sozialträger an die Großmutter gezahlt wird, so fällt die nach § 63 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG für die Berücksichtigung des Kinds erforderliche Haushaltsaufna...mehr