Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 3.2.5 Zuschlag für Möblierung

Für möblierte Wohnungen, die unter den Anwendungsbereich des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB fallen, stellt sich die Frage, ob und ggf. in welcher Höhe ein Zuschlag für die Möblierung anfallen kann. Vor allem in Ballungsräumen nimmt die Vermietung möblierten Wohnraums stark zu.^[1]

In der Wohnraumvermietung soll nach Auffassung der Literatur nur eine Vollmöblierung zum Anlass für die Prüfung eines Zuschlags genommen werden. Bei einer (ggf. sogar vom Mieter nicht erwünschten) Teilmöblierung wird nach dieser Ansicht bereits ein entgeltfähiger, über den Wohngebrauch hinausgehender Gebrauchsvorteil regelmäßig nicht vorliegen. Selbst anderenfalls scheidet ein Zuschlag aus, sobald sich ortsübliche Konditionen gerade für die konkret vorliegende Zusammenstellung von Gegenständen nicht belastbar feststellen lassen.^[2]

Geht man von einer entgeltfähigen Möblierung aus, so muss man eine ortsübliche Miete für die Möbel ermitteln und diese zu der ortsüblichen Vergleichsmiete für die unmöblierte Wohnung hinzurechnen. Es muss also zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die reine Raumüberlassung noch die Miete für die Möbelnutzung hinzugerechnet werden. Ausgangspunkt ist der Zeitwert der überlassenen Möbel. Zeitwert ist dabei der Nutzungswert für den Mieter, der dem Wiederbeschaffungswert entspricht. Dieser Wert muss dann für den Vermieter verzinst werden. Außerdem ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Gegenstände durch die Benutzung regelmäßig wertloser werden. Es muss also eine angemessene Abschreibung berücksichtigt werden.^[3]