Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 3.2 Zulässige Miethöhe

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Mit der Miete ist die Grundmiete (Nettokaltmiete) gemeint, also die Miete ohne Betriebskosten und ohne Zuschläge.

3.2.1 Inklusivmiete/Teilinklusivmiete

Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschreiten. In den herkömmlichen Mietspiegeln werden die Inklusivmieten nicht ausgewiesen. Im Mieterhöhungsverfahren behilft sich die Praxis mit einer Aufspaltung der Inklusivmiete in eine fiktive Grundmiete und die tatsächlich entstehenden, in der Inklusivmiete enthaltenen Betriebskosten. Die Betriebskosten werden aus der Inklusivmiete herausgerechnet, der verbleibende Rest auf das Niveau der ortsüblichen Grundmiete erhöht und die Betriebskosten wieder hinzugezählt. Maßgeblich sind die Betriebskosten, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages festgestellt werden können und nicht die zum Zeitpunkt der letzten Betriebskostenabrechnung. Beruft sich ein Vermieter auf einen bestimmten Betriebskostenanteil, so ist er hierfür darlegungs- und beweisbelastet.^[1]

Bei der Neuvermietung stehen die künftigen Betriebskosten – soweit sie verbrauchsabhängig sind – noch nicht fest. Deshalb stellt sich für den Vermieter die Frage, nach welchem Maßstab er die verbrauchsabhängigen Betriebskosten errechnen soll.

Nach beiden Methoden ergeben sich nur Annäherungswerte; dem Vermieter ist ins...