Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 4.3 Vormiete bei veränderter Vermieterleistung

Die Berücksichtigung der Vormiete setzt voraus, dass der Umfang der Vermieterleistung im Vormietverhältnis der Vermieterleistung im Nachmietverhältnis entspricht. Eine reduzierte Vermieterleistung muss nach dem Gesetzeszweck zu einer Reduzierung der Miete führen. Der Vermieter stellt dem Mieter dann ja nach dem Inhalt des Mietverhältnisses ein Weniger zur Verfügung. Es fehlt also an der Äquivalenz zwischen beiden Mietverhältnissen. In diesen Fällen gibt es für die eingeschränkte Vermieterleistung gar keine Vormiete und es gilt § 556d Abs. 1 BGB.^[1]

Umgekehrt ist zu fragen, ob die Vormiete um einen "Zuschlag" erhöht werden darf, wenn dem Nachmieter eine Leistung (etwa Garage oder Garten) zugutekommt, auf die der Vormieter keinen Anspruch hatte. Teilweise wird angenommen, bei einer bloßen Erweiterung der Rechte des Mieters, z. B durch die zusätzliche Vermietung einer Garage oder eines Gartens oder durch die erstmalige Gestattung der Untervermietung oder der teilgewerblichen Nutzung der Räume im zweiten Vertrag werde die Identität der beiden Mietverhältnisse nicht tangiert, sodass Raum für die Anwendung des § 556e Abs 1 BGB bleibe.^[2]

Im Interesse der Rechtssicherheit wird diese Ansicht jedoch überwiegend abgelehnt. Dem Vermieter steht es schließlich frei, über die zusätzliche Leistung einen separaten Vertrag abzuschließen.^[3]

Waren im vorhergehenden Mietverhältnis Zuschläge für Sondernutzungen ausdrücklich vereinbart, etwa ein Untermietzuschlag oder ein Zuschlag für die teilgewerbliche Nutzung der Wohnung, kann mit dem Mieter die Vormiete ohne den entsprechenden Zuschlag vereinbart werden. Denn § 556e BGB bezieht sich nur auf die Nettokaltmiete, ohne die entsprechenden Zuschläge.^[4]