§ 31 Miete und Pacht / 3. Fristlose Kündigung

Rz. 22

Bei Vorliegen bestimmter wichtiger Gründe kann gem. § 543 BGB jedes Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden.

Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 543 Abs. 2 enthält eine exemplarische Aufzählung, wann ein wichtiger Grund vorliegt, z.B. bei ständiger unpünktlicher Mietzahlung.^[41] Der BGH hat das sog. Zerrüttungsprinzip im Mietrecht verneint; danach begründet eine Zerrüttung des Mietverhältnisses allein nicht das Recht zur Kündigung nach § 543 BGB, wenn nicht festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist.^[42]

Gem. § 543 Abs. 3 BGB muss einer Kündigung aus wichtigem Grund grds. eine Abmahnung vorausgehen, es sei denn, dass eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderem Grunde unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder – dem wohl in der Praxis häufigsten Fall – der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Verzug ist. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gibt es keine konkrete gesetzliche Zeitspanne zwischen dem Entstehen des Kündigungsgrundes und dem Ausspruch der fristlosen Kündigung, die einzuhalten wäre.^[43]

Für den Bereich der Wohnraummiete wird § 543 BGB durch § 569 BGB ergänzt.

Bei der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aus wichtigem Grund ist der zur Kündigung führende wichtige Grund gem. § 569 Abs. 4 BGB im...