Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 8.3 Verhältnis der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558) zur Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560)

Rz. 60

Der Vermieter kann bei einer vereinbarten Grundmiete mit ausgewiesener Betriebskostenpauschale auch dann, wenn die Umlage von Betriebskosten und deren Erhöhung bei einer Erhöhung der Betriebskosten vereinbart worden ist, anstelle der Erhöhung gemäß § 560 von der Mieterhöhungsmöglichkeit gemäß § 558 Gebrauch machen. Der Vermieter ist berechtigt, statt der Umlage der erhöhten Betriebskosten die Erhöhung der gesamten Miete zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen. Der Vermieter kann jedoch die Zustimmung zu dieser Erhöhung der Bruttokaltmiete nur dann verlangen, wenn die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559–560 abgesehen, seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist) und die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren, von Erhöhung nach den §§ 559–560 abgesehen, nicht um mehr als 20 Prozent erhöht (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3).

Hat der Vermieter von der Erhöhung nach § 558 Gebrauch gemacht und hat der Mieter entweder dieser Erhöhung der Bruttokaltmiete zugestimmt oder ist er zu einer entsprechenden Erhöhung in vollem Umfang verurteilt worden, so ist danach eine Erhöhung der Bruttokaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten gemäß § 560 nur insoweit zulässig, als das Ansteigen der Betriebskosten nach dem Wirksamwerden der vorangegangenen Mieterhöhung gemäß § 558 geltend gemacht wird (KG, RE v. 5.8.1997, 8 RE-Miet 8850/96, GE 1997, 1097).

Beispiel

Der Vermieter verlangt eine Mieterhöhung gemäß § 558 zum 1.3.2022. Der Vermieter kann sodann eine Mieterhöhung gemäß § 560 verlangen, muss jedoch in dieser von dem Saldo der Betriebskosten per 1.3.2022 ausgehen und kann somit die Miete nur dann erhöhen, wenn sich seitdem der Saldo der Betriebskosten erhöht hat.

Die Erhöhung der Bruttokaltmiete gemäß § 558 beruht bei entsprechender Zustimmung des Mieters oder dieser gleichstehender Verurteilung zur Zustimmung (§ 894 ZPO) auf der Vereinbarung der Mietvertragsparteien, wonach eine erhöhte Bruttokaltmiete gelten soll, die die in diesem Zeitpunkt maßgeblichen Betriebskosten einschließt (KG, RE v. 5.8.1997, 8 RE-Miet 8850/96, a. a. O.; so schon früher LG Berlin, MM 1994, 396; LG Berlin, Urteil v. 14.2.1997, 63 S 410/96, GE 1997, 493).