Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 3.2.3 Inhalt der Erhöhungserklärung

Rz. 39

Dazu gehören:

• Gegenüberstellung der Betriebskosten des Vorjahres mit den Kosten des laufenden Jahres (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1990, 1087),
• Gegenüberstellung der Salden beider Jahre, aus der sich ergibt, dass der Saldo gestiegen ist (LG Berlin, GE 1990, 1033; LG Berlin, MDR 1981, 849; LG Kiel, WuM 1995, 46; LG Köln, WuM 1982, 301; AG Berlin-Neukölln, GE 1991, 523 [525],
• Erläuterung des Grundes der jeweiligen Erhöhung (LG Berlin, GE 1999, 575; AG Wedding, Urteil v. 29.2.2012, 3 C 17/71, GE 2012, 491).

Rz. 40

In die Gegenüberstellung der Betriebskosten sind sämtliche Betriebskosten des § 2 BetrKV – mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten – aufzunehmen. Die Betriebskosten desjenigen Jahres, in dem die niedrigeren Kosten angefallen sind, sind mit denjenigen des laufenden Jahres, in dem die Betriebskosten gestiegen sind, zu vergleichen (z. B. Gegenüberstellung der Betriebskosten 2004 mit denjenigen des Jahres 2003). Dabei müssen die jeweiligen Betriebskosten nach den einzelnen Betriebskostenarten des § 2 BetrKV aufgeschlüsselt werden, soweit sie nicht zusammenhängen und einen einheitlichen Entstehungsgrund haben. Die Miete kann nur dann wegen der in der Vergangenheit gestiegenen Betriebskosten für die Zukunft erhöht werden, wenn per Saldo (LG Berlin, GE 1993, 587; LG Berlin, Urteil v. 22.8.1997, 64 S 92/97) die Betriebskosten gestiegen sind (also alle Betriebskosten des Jahres 2004 zusammengenommen höher sind als der Gesamtbetrag der Betriebskosten 2003). Kosten, die innerhalb des Jahres, das zum Gegenstand der Erhöhung der Pauschale gemacht wird, bereits bezahlt worden sind, aber Leistungen für mehrere Jahre umfassen (z. B. Austausch des Spielsandes alle zwei Jahre, Baumschnitt in mehrjährigem Abstand (sog. aperiodische Kosten), müssen auf diejenigen Jahre verteilt werden, für die sie anfallen, sodass für die Erhöhung zunächst nur der entsprechende Teilbetrag (für Sand also nur 1/2) angesetzt werden kann (Zeitabgrenzungsprinzip, Leistungsprinzip).

Rz. 41

Ist dagegen vereinbart worden, dass der Mieter neben der Grundmiete eine Pauschale nur für bestimmte Betriebskosten (z. B. für Wasserversorgung und Entwässerung, Müllbeseitigung) zu tragen hat, und hat sich insoweit der Vermieter eine Erhöhung der Pauschale wegen gestiegener Betriebskosten vorbehalten, so kann die Pauschale gemäß § 560 Abs. 1 Satz 1 nur wegen der Steigerung dieser gesondert aufgeführten und vom Mieter zu tragenden Betriebskosten (z. B. Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr) erhöht werden (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 5, 9). Nur diese Betriebskosten sind in die Gegenüberstellung aufzunehmen. Insoweit gilt jedoch im Grundsatz dasselbe wie bei der Vereinbarung, dass der Mieter eine Pauschale für sämtliche Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV – mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten – zu tragen hat. Bei der nur teilweisen Umlage von Betriebskosten neben der Miete müssen ebenfalls die gesondert umgelegten Betriebskosten nach den einzelnen Betriebskostenarten des § 2 BetrKV aufgeschlüsselt werden. Die Betriebskostenpauschale kann nur erhöht werden, wenn per Saldo diese (gesondert umgelegten) Betriebskosten gestiegen sind, also die Kosten der Wasserversorgung, Entwässerung und Müllbeseitigung im Jahre 2004 zusammengenommen höher sind als der Gesamtbetrag der Betriebskosten 2003.

Rz. 42

Sind im Mietvertrag neben der Miete Vorauszahlungen für sämtliche Betriebskosten des § 2 BetrKV vereinbart worden, die der Mieter nach der mietvertraglichen Vereinbarung zu tragen hat, so besteht überhaupt keine Möglichkeit der Erhöhung gemäß § 560. Vielmehr ist dann über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen und der sich daraus ergebende Nachforderungsbetrag vom Mieter zu zahlen oder der sich daraus ergebende Guthabenbetrag an den Mieter auszuzahlen (vgl. dazu § 556).

Rz. 43

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter neben der Miete die Betriebskosten des § 2 BetrKV zu tragen hat, jedoch für einzelne Betriebskostenarten keine Bestimmung über die Art der Umlage getroffen wurde, während für bestimmte Betriebskosten (z. B. Wasserversorgung, Entwässerung und Müllbeseitigung) Vorauszahlungen vereinbart worden sind, ohne dass sich jedoch der Vermieter die Erhöhung der Bruttomieten für die übrigen – nicht durch Vorauszahlungen gedeckten – Betriebskosten vorbehalten hat (Teilinklusivmiete mit Vorauszahlung), so ist ebenfalls eine Erhöhung gemäß § 560 nicht möglich; der Vermieter muss jedoch über die Vorauszahlungen für diejenigen Betriebskosten, für die diese vereinbart worden sind, jährlich abrechnen.

Rz. 44

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter neben der Miete die Betriebskosten der §§ 1, 2 BetrKV – mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten – zu tragen hat, und sind für bestimmte Betriebskostenarten (z. B. Wasserversorgung, Entwässerung und Müllbeseitigung) Vorauszahlungen vereinbart worden, während für die restlichen "kalten" Betriebskosten eine Pauschale vereinbart worden ist und der Vermieter sich eine Erhöhu...