Rz. 68
Sobald die Betriebskostenpauschale durch die Ermäßigungserklärung des Vermieters herabgesetzt worden ist, braucht der Mieter nur noch die herabgesetzte Pauschale zu zahlen.
Rz. 69
Setzt der Vermieter die Betriebskostenpauschale trotz eingetretener Ermäßigung des Betriebskostensaldos nicht herab, kann der Mieter auf Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Vermieters klagen. Falls ihm die dafür notwendigen Informationen fehlen, kann er im Wege der Stufenklage zunächst Auskunft über die Veränderungen der Betriebskosten verlangen und als zweite Stufe den genau bezifferten Anspruch auf Herabsetzung der Betriebskostenpauschale um einen bestimmten Betrag im Wege der Leistungsklage geltend machen. Nur in diesem Rahmen kann der Mieter auch Einsicht in die Unterlagen des Vermieters über die Ermäßigung der Betriebskosten verlangen. Statt erst auf Abgabe der Ermäßigungserklärung des Vermieters zu klagen, kann er unter Darlegung der Betriebskostenermäßigung selbst auf Rückzahlung des entsprechend von ihm zu berechnenden Betrags der zu viel gezahlten Miete klagen.
Der Mieter hat zudem einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, Art, Umfang oder Zeitpunkt der Betriebskostenermäßigung genauer zu erfahren, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine Ermäßigung der Betriebskosten insgesamt vorliegen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 47; Börstinghaus, NZM 2000, 583). Nicht hinreichend konkret ist der Vergleich mit gemeinde- oder landesbezogenen Betriebskostenspiegeln (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11, ZMR 2012, 181).
Ein Auskunftsanspruch des Mieters erstreckt sich auch auf die Belegeinsicht (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 48).
Rz. 70
Der Mieter kann zudem dann, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Herabsetzung oder zur Auskunftserteilung schuldhaft nicht nachkommt, Schadensersatz (§ 280 Abs. 2) vom Vermieter verlangen. Der Schaden des Mieters könnte darin bestehen, dass er den zurückzuzahlenden Betrag der überhöhten Miete nicht verzinslich anlegen konnte. Der Mieter ist allerdings in diesem Fall dafür beweispflichtig, dass sich die Betriebskosten zu dem von ihm angenommenen früheren Zeitpunkt ermäßigt haben. Der Vermieter hat dagegen die rechtzeitige Abgabe einer Herabsetzungserklärung und deren Zugang beim Mieter zu beweisen.
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