Rz. 129
[Autor/Stand] Bei älteren Mietverträgen ist eine Trennung in die Nettokaltmiete und die umlagefähigen Betriebskosten nach der II. Berechnungsverordnung häufig nur zum Teil vorgenommen worden. Gesondert ausgewiesen und abgerechnet werden nach diesen Mietverträgen insbesondere die verbrauchsabhängigen Kosten für die Wasserversorgung und die Entwässerung sowie die Aufwendungen für die zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung; dagegen sind die übrigen Betriebskosten überwiegend in der vereinbarten Miete enthalten. Wird bei der Ermittlung der Jahresmiete auf die vereinbarte Miete lt. Mietvertrag zurückgegriffen, so ist erforderlich, diese Miete in eine Nettokaltmiete ohne umlagefähige Betriebskosten umzurechnen. Für diese Zwecke sind von der vereinbarten Jahresmiete die umlagefähigen, aber tatsächlich nicht umgelegten Betriebskosten mit dem Betrag abzuziehen, der – bei Besteuerungszeitpunkten vor dem 1.1.2007 – wirtschaftlich auf das jeweilige Jahr des Mietermittlungszeitraums entfällt. Auf den Zahlungsabfluss kommt es nicht an. Von seiten der Finanzverwaltung bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, die Betriebskosten zeitanteilig nach Monaten den einzelnen Jahren des Mietermittlungszeitraums zuzurechnen.[2] Dabei ist die für die Ermittlung der durchschnittlichen Jahresmiete anzuwendende Vereinfachungsregelung "voll einzubeziehen in den Mietermittlungszeitraum der Monat, in dem der Besteuerungszeitpunkt fällt" ebenfalls anzuwenden. Die zeitanteiligen Regelungen haben für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 keine Bedeutung mehr, weil es nur noch auf die im Besteuerungszeitpunkt vereinbarte Miete ankommt.
Beispiel
Ist Besteuerungszeitpunkt der 15.1.2006 und sind für das Jahr 2006 Versicherungsbeiträge i.H.v. 600 EUR gezahlt worden, können von diesen Versicherungsbeiträgen 1/12 von 600 EUR = 50 EUR bei der Ermittlung der Jahresmiete für das letzte Jahr des Mietermittlungszeitraums abgezogen werden.
Rz. 130
[Autor/Stand] Hat der Erblasser oder Schenker bei der Ermittlung der Vermietungseinkünfte in den Jahren 1996 bis 1998 anstelle des Einzelnachweises der Grundstückskosten die Werbungskostenpauschale von 42 DM je m [2] Wohnfläche in Anspruch genommen, kann in diesen Fällen häufig auf keine geeigneten Unterlagen für die Ermittlung der Betriebskosten zurückgegriffen werden. Die Bereinigung der Jahresmiete muss hier m.E. durch eine Teilschätzung der umlagefähigen, aber nicht umgelegten Betriebskosten erfolgen, wobei für diese Teilschätzung auf die Angaben in der Anlage V für Kalenderjahre vor 1996 oder ab 1999 zurückgegriffen werden kann.
Rz. 131
[Autor/Stand] Die Kürzung der Jahresmiete um die umlagefähigen Betriebskosten i.S. der II. Berechnungsverordnung gilt auch für Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu gewerblichen, freiberuflichen oder zu öffentlichen Zwecken vermietet sind.[5] Hier besteht für den Vermieter keine Verpflichtung, die Betriebskosten nach Ablauf des Kalenderjahres mit dem Mieter abzurechnen. Dies geschieht in der Praxis häufig nur bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten. Bei den übrigen Betriebskosten wird meist eine Pauschale vereinbart, bei der keine Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgt. Um auch hier die Jahresmiete als Nettokaltmiete zu erhalten, ist es erforderlich, Betriebskosten, die pauschal erhoben und nicht mit dem Mieter abgerechnet werden, zunächst in der Jahresmiete zu erfassen, um dann die tatsächlich angefallenen Betriebskosten davon abzuziehen.[6] Dies ergibt sich für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 aus Tz. 47 Abs. 1 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007[7]. Die analoge Anwendung für gewerblich, freiberuflich oder öffentlich genutzte Grundstücke oder Grundstücksteile ergibt sich aus Tz. 48 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007[8].
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