Strengere Regeln für Vermieter: Referentenentwurf „Mietrecht II“

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat einen Gesetzentwurf veröffentlicht, der unter anderem strengere Vorgaben für Vermieter vorsieht und darauf abzielt, weniger Ausnahmen von der Mietpreisbremse zuzulassen. "Wer eine bezahlbare Wohnung sucht, hat es an vielen Orten heute extrem schwer", sagte Ministerin Stefanie Hubig (SPD). Ein Grund dafür seien Probleme im Mietrecht. 

Der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete ("Mietrecht II") wird aktuell zwischen den verschiedenen Ressorts der Bundesregierung abgestimmt.

Die konkreten Vorschläge aus dem Entwurf "Mietrecht II" im Überblick.

Mietpreisbremse bei Kurzzeitvermietung: neue Frist

Kurzzeitmietverträge sollen einmalig für maximal sechs Monate abgeschlossen werden können. Der Abschluss eines Kurzzeitmietvertrags soll nur möglich sein, wenn ein besonderer Anlass für die Kurzzeitvermietung beim Mieter vorliegt.

Die Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre bis zum 31.12.2029 hat der Bundesrat bereits am 11.7.2025 gebilligt. Hubig hatte zuvor angekündigt, sie wolle auch die Regeln für Kurzzeitmietverträge, möbliertes Wohnen und Indexmietverträge ändern.

Vermietung von möblierten Wohnungen

In angespannten Wohnungsmärkten sollen Vermieter künftig gesondert und unaufgefordert offenlegen müssen, welchen Zuschlag sie wegen einer Möblierung verlangen. Der Zuschlag soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren "und angemessen sein". Für voll möblierte Wohnungen soll eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden können.

Mit der Mietsrechtsänderung will die Ministerin die Umgehung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen stoppen – die geplanten Regulierungen werden allerdings in Politik und Immobilienbranche kontrovers diskutiert.

Mieterhöhung bei Indexmieten mit Deckel

Indexmietsteigerungen sollen in angespannten Wohnungsmärkten auf 3,5 Prozent jährlich gedeckelt werden. 

Die Justizministerin hatte das bereits Ende Dezember 2025 publik gemacht. Eine Umfrage kommt zu dem Schluss, dass die Regulierung den Wohnungsneubau weiter schwächen könnte – Ökonomen und Bundesrat schlagen alternative Modelle vor.

Anhebung der Wertgrenze bei Modernisierungsumlage

Die Wertgrenze in § 559c BGB, die seit dem Inkrafttreten am 1.1.2019 unverändert ist, soll von 10.000 Euro auf 20.000 Euro angehoben werden. "So soll sichergestellt werden, dass auch weiterhin in Fällen kleinerer Modernisierungsmaßnahmen insbesondere private Kleinvermieter von den mit dem vereinfachten Verfahren einhergehenden Erleichterungen profitieren", heißt es in dem Entwurf.

Die Wohnungswirtschaft hatte im Zuge der Koalitionsverhandlungen im März 2025 ein Rechtsgutachten vorgelegt, in dem vor weiteren Verschärfungen im Mietrecht gewarnt wird – auch Mieterhöhungen nach Modernisierung sind darin Thema.

Schonfristzahlung bei Kündigung wegen Mietrückstand

Mieter, denen wegen Mietrückständen gekündigt wurde, sollen eine ordentliche Kündigung einmalig abwenden können, indem sie die ausstehende Miete vollständig begleichen.

Fristlose Kündigung der Wohnung durch Vermieter: Rechtsprechung

Sanktionen im Fokus der Expertenkommission Mietrecht

Am 16.9.2025 hatte im Justizministerium eine Expertenkommission zum Mietrecht die Arbeit aufgenommen. Im Fokus des Gremiums stehen unter anderem Sanktionen bei Mietwucher und Verstößen gegen die Mietpreisbremse, etwa mögliche neue Bußgeldregeln. Neben Vertretern der Mieter- und Vermieterseite gehören auch Richter und Wissenschaftler zur Kommission.

Grundsätzlich vereinbart war eine solche Runde bereits im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD. Bis 31.12.2026 soll das Gremium nun eigene Vorschläge für eine Mietrechtsreform erarbeiten.

Häufig gestellte Fragen: FAQ "Mietrecht II" aus dem BMJV

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