Verwaltungsgegenstand und -... / 3.2.3 Unterstützung durch den Verwaltungsbeirat

Nach der Bestimmung des § 29 Abs. 2 WEG unterstützt der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Nach § 29 Abs. 3 WEG soll er den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge prüfen (bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt) und mit einer Stellungnahme versehen.

Unterstützung des Verwalters

Der Verwaltungsbeirat ist kein "Aufsichtsrat" und er hat auch keine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter. Beim Verwaltungsbeirat handelt es sich vielmehr um ein fakultatives zusätzliches Verwaltungsorgan, das rein unterstützende, mit Blick auf die Jahresabrechnung auch kontrollierende Aufgaben hat. Hieraus folgt, dass den Beiratsmitgliedern nicht die Pflicht zukommt, den Verwalter anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen. Verzögert der Verwalter etwa erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen, trifft den Verwaltungsbeirat daher keine entsprechende Haftung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird nach außen auch nicht durch den Verwaltungsbeirat vertreten, sondern allein durch den Verwalter. Lediglich dann, wenn ein Verwalter nicht bestellt ist, können die Wohnungseigentümer auf Grundlage der Bestimmung des § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG den Verwaltungsbeirat als Ganzes oder einzelne Mitglieder zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigen.

 

Wichtig

Keine beschlussweise Kompetenzverlagerung

Nach überwiegender Ansicht sind Beschlüsse nichtig, mit denen Entscheidungskompetenzen auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden bzw. der Verwalter bestimmte Maßnahmen "in Absprache mit dem Beirat" durchführen oder Aufträge vergeben soll. Sollen dem Beirat bestimmte Kompetenzen eingeräumt werden, bedarf es klarer und eindeutiger Beschlussfassung. Kompetenzen können ihm auch nur in geringfügigem Ausmaß durch Beschluss übertragen werden. Eine solche Begrenzung kann beispielsweise durch ein festes Jahresbudget, dessen Höhe sich an der anteiligen Belastung für die einzelnen Wohnungseigentümer zu orientieren hat, oder durch eine gegenständliche Beschränkung bei hinreichender Bestimmtheit herbeigeführt werden.

Kontrollfunktion

Nach § 29 Abs. 3 WEG soll der Verwaltungsbeirat insbesondere die Jahresabrechnung vor deren Beschlussfassung prüfen. Hierbei hat sowohl eine rechnerische als auch sachliche Prüfung zu erfolgen. Ferner ist ebenfalls die Richtigkeit der Kostenverteilung zu kontrollieren. Auch wenn der Verwaltungsbeirat eine negative Stellungnahme zur Jahresabrechnung abgegeben hat, widerspricht die beschlussweise Genehmigung der Jahresabrechnung jedenfalls aus diesem Grund nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die unterlassene Prüfung der Jahresabrechnung ist für sich noch kein Grund, den Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirats für ungültig zu erklären. Auch eine unterlassene Prüfung der Jahresabrechnung seitens des Beirats begründet nicht die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses.

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