Rn 6
Gesetzliche Beschränkungen des Aufhebungsanspruchs bestehen ua in §§ 922 S 3, 1066 II, 1258 II u 2043 ff sowie in § 11 I WEG. Unter besonderen, eher seltenen Voraussetzungen können sich auch aus § 242 Einschränkungen ergeben, so bei unbilliger Härte der Aufhebung iVm grober Pflichtverletzung des die Aufhebung begehrenden Teilhabers (BGH NJW 75, 687, 688) oder schikanöser Geltendmachung zum Schaden des Mitberechtigten (BGH NJW-RR 95, 334, 336 [BGH 05.12.1994 - II ZR 268/93]). Bei Bruchteilsgemeinschaft am Familienheim kann § 1353 I 2 der Aufhebung entgegenstehen (BGH NJW 62, 1244, 1245 [BGH 14.03.1962 - IV ZR 253/61]), und nach der Scheidung kann eine Verpflichtung zur Übertragung des Anteils bestehen (BGH NJW 77, 1234 [BGH 27.04.1977 - IV ZR 143/76]). Der stillschweigende Ausschluss der Aufhebung ist möglich (BGH DStR 08, 1701 [BGH 12.11.2007 - II ZR 293/06]). Eine Aufhebung zur Unzeit ist anders als bei der GbR (§ 723 II) nicht ausgeschlossen, allenfalls nach § 242.
Rn 7
II setzt voraus, dass die rechtsgeschäftliche Beschränkung des Aufhebungsanspruchs zulässig ist, also nicht mit III kollidiert. Grundlage können (auch konkludente, Köln DNotZ 04, 148 [BayObLG 31.07.2003 - 2Z BR 24/03]) einvernehmliche Vereinbarungen unter den Teilhabern oder eine letztwillige Verfügung (§ 2044 I) sein. Die Beschränkung kann umfassend sein oder nur bestimmte Teilhaber, einen bestimmten Zeitraum oder eine bestimmte Teilungsart erfassen (MüKo/Schmidt § 749 Rz 9 mwN) oder aber die Aufhebung von bestimmten Voraussetzungen abhängig machen (Zustimmung Dritter, Mindesterlös etc). Sonderrechtsnachfolger werden gebunden, § 751 1, bei Grundstücken nur mit Eintragung, § 1010 I.
Rn 8
Nach II, III ist ein Aufhebungsverlangen aus wichtigem Grund möglich, auch wenn die Aufhebung in der einen oder anderen Weise rechtsgeschäftlich eingeschränkt oder ausgeschlossen ist. Vereinbarungen über die Durchführung der Aufhebung sind davon unberührt, weil § 749 II nur die Voraussetzungen für den Aufhebungsanspruch betrifft (Staud/Eickelberg § 749 Rz 83). An den wichtigen Grund ist ein strenger Maßstab anzulegen (BGH NJW-RR 95, 267 [BGH 14.11.1994 - II ZR 209/93]). Die Gemeinschaft ist unzumutbar, wenn eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung unter Abwägung der Umstände nicht möglich ist und der die Aufhebung betreibende Teilheber die Gründe hierfür nicht allein oder überwiegend herbeigeführt hat (BGH NJW-RR 95, 334, 335 [BGH 05.12.1994 - II ZR 268/93]; WM 84, 873; zur Kasuistik MüKo/Schmidt § 749 Rz 11 ff mwN).
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