Grundbesitz in Gemeinschaftseigentum / 7.1.3 Wichtiger Aufhebungsgrund

Änderung der Verhältnisse?

Wichtige Gründe können im Verhalten eines Teilhabers begründet sein, wenn dieses den Verbleib in der Gemeinschaft unzumutbar macht. So ist ein wichtiger Grund für die Aufhebung z. B. anzunehmen, wenn einem Teilhaber der ihm zustehende Gebrauch des Grundstücks unmöglich gemacht wird^[1] oder wenn die übrigen Teilhaber eine sachgerechte Verwaltungs- und Benutzungsregelung verweigern.

Der wichtige Grund kann aber auch auf objektiven Gegebenheiten oder auf persönlichen Verhältnissen dessen, der die Aufhebung verlangt, beruhen. So bei einer für die Gemeinschaft wesentlichen Änderung der Umstände, etwa bei Zweckentfremdung eines gemeinschaftlichen Weges durch wegerechtliche Maßnahmen.^[2]

Einzelfälle

Insoweit gelten allerdings nach der Rechtsprechung des BGH^[3] strenge Anforderungen.

Praxis-Beispiel

Fehlende Aufhebungsgründe

Nutzungsregelung bindend

Unterschied zum WEG

Kein wichtiger Grund für eine Aufhebung der Gemeinschaft liegt etwa vor, wenn die Miteigentümer eines Appartementhotels mehrheitlich beschlossen haben, das Hotel insgesamt zu verpachten, und ein Miteigentümer das ihm in der Gemeinschaftsordnung zu alleiniger Nutzung zugeordnete Appartement ohne Einschränkung weiterhin selbst bewohnen möchte. Hier liegt nach Ansicht des BGH keine faktische Nutzungsvereitelung vor, sondern (nur) eine Beschränkung des Eigengebrauchs durch eine wirksam beschlossene Nutzungsregelung. Eine solche muss der Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft grundsätzlich hinnehmen. Darin unterscheidet sie sich gerade von der Wohnungseigentumsgemeinschaft nach dem WEG. Der überstimmte Miteigentümer hat lediglich die Möglichkeit, auf Feststellung der Unwirksamkeit des Mehrheitsbeschlusses zu klagen.

Streit allein genügt nicht

Auch ständige Streitereien zwischen den Teilhabern reichen nicht ohne Weiteres aus. Nach Meinung des BGH^[4] ist die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht bereits dann unzumutbar, wenn Uneinigkeit oder Feindschaft zwischen den Betroffenen besteht.^[5]

Tod eines Miteigentümers

Ferner stellt es keinen wichtigen Grund zur Aufhebung der Gemeinschaft dar, wenn ein Miteigentümer verstirbt.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 29.1.1962, II ZR 3/60, WM 1962 S. 465.

[2] Schmidt in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 749 Rn. 12.

[3] BGH, Urteil v. 14.11.1994, II ZR 239/93, NJW-RR 1995 S. 267, 268.

[4] BGH, Urteil v. 5.12.1994, II ZR 268/93, NJW-RR 1995 S. 334.

[5] Großzügiger insoweit OLG Bamberg, Urteil v. 2.4.2003, 3 U 38/02, MDR 2004 S. 24.

[6] LG Konstanz, Urteil v. 18.12.2008, 2 O 410/08, 2 O 410/08, ZErb 2010 S. 247; Schmidt in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 749 Rn. 12.