Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 557 BGB – Mieterhöhungen ... / B. Vereinbarte Mietänderung.

I. Allgemeines.

Rn 4

Vertragliche Mietänderungen sind für das laufende Mietverhältnis und für künftig geschuldete Mieten vorstellbar.

II. Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis.

1. Allgemeines.

Rn 5

Die Vertragsparteien können die gegenwärtige Miete während der Laufzeit des Mietvertrags jederzeit frei vereinbaren und erhöhen oder ermäßigen. Vereinbarungen des noch nicht im Grundbuch eingetragenen bloßen Grundstückserwerbers binden den Mieter nicht (AG Köln WuM 07, 577), sofern sie nicht unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden (LG Duisburg WuM 04, 231, 232 [OLG Düsseldorf 03.02.2004 - 3 Wx 364/03]). Eine Miethöheänderungsvereinbarung ist Vertrag iSv § 311 I, der durch Angebot und Annahme zustande kommt (s.a. § 558b Rn 4). Es gelten die Bestimmungen über Willenserklärungen (§§ 116–144) und die über Verträge (§§ 145–157). Die Beteiligten haben sich für eine Mieterhöhung grds auf einen bestimmten Betrag zu verständigen. Die Erhöhung wirkt zum vereinbarten Termin. Ist keiner vereinbart worden, gilt § 271. IdR ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig (BGH NJW 98, 445, 446), dass ein Änderungsvertrag geschlossen worden ist; anders ist es ggf unter Kaufleuten (Ddorf ZMR 95, 534).

2. Schlüssige Änderungen.

Rn 6

Die Abrede zur Miethöhe kann schlüssig (stillschweigend) geändert werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 11; NJW 08, 283 Rz 18; s.a. § 535 Rn 32). Für eine schlüssige Annahme ist erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter der Änderung zustimmt. Für einen Änderungsvertrag reicht es grds nicht aus, dass der Mieter zB Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Selbst wenn der Mieter daraufhin eine Zahlung erbringt, kommt darin zunächst allein die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck, hierzu verpflichtet zu sein (BGH NJW 08, 283, 284). Dem Mieter muss bei einem ausdrücklichen oder konkludenten Antrag bewusst sein, wie hoch die vereinbarte Miete ist und dass er durch die Zahlung einer Mieterhöhung zustimmt. Die Zahlung einer erhöhten Miete ist dabei nur ein Indiz für einen Änderungswillen (s.a. BGH ZMR 05, 848, 849; 05, 847, 848). Eine schlüssige Annahme ist auch nicht darin zu sehen, dass der Mieter einen ›Befehl‹ des Vermieters annimmt und einen Dauerauftrag ändert (LG Mannheim WuM 04, 481). Hat der Vermieter eine ausdrückliche Erklärung verlangt, kommt eine konkludente nicht mehr in Betracht (LG Berlin GE 08, 605; AG Schöneberg GE 09, 117, 118). Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558b kann idR nicht nach § 140 in ein schlüssiges Angebot auf Abschluss eines Abänderungsvertrages umgedeutet werden (BGH ZMR 05, 848, 849; aA LG Berlin GE 08, 1492, 1493); ein einseitiges Verlangen nach §§ 559, 560 keinesfalls. Hat sich der Vermieter unter Verstoß gegen § 557 IV eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinem Mieterhöhungsschreiben dieses Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin kein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung (BGH ZMR 05, 848, 849).

III. Vereinbarungen über künftige Änderungen der Miethöhe.

Rn 7

Künftige Veränderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien gem § 557 II vor, zu Beginn und während des Mietverhältnisses nur als Staffel- (§ 557a) oder als Indexmiete (§ 557b) vereinbaren.

IV. Grenzen.

Rn 8

Für eine Vereinbarung zur laufenden Miete sind die Mietvertragsparteien von den Beschränkungen der §§ 558–558b vollständig befreit. Die Veränderung der künftigen Miete ist nur in den Wegen des § 557 II möglich (BGH NJW 16, 239 [BGH 18.11.2015 - VIII ZR 266/14] Rz 22) und iÜ gem § 557 IV, 134 nichtig. Die gesetzlichen Grenzen folgen in erster Linie aus einer Mietpreisüberhöhung iSv § 5 WiStG (BGH ZMR 04, 410, 411; § 535 Rn 187) und aus § 291 I 1 Nr 1 StGB (§ 535 Rn 188). Vgl auch § 28 V WoFG.