Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557 Mieterhöhungen nach Verei ... / 2 Zulässige Vereinbarungen

Rz. 2

Die Mietabänderungsvereinbarung kann nur während des Bestehens des Mietverhältnisses – also nach Vertragsschluss – getroffen werden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 557 Rn. 2). Der noch nicht im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragene Grundstückserwerbers kann mit dem Wohnungsmieter eine Mieterhöhung ab seinem Eintritt in den Mietvertrag vereinbaren, da es sich um eine Mieterhöhung im Bestand handelt (LG Duisburg, WuM 2004, 331; AG Köln, Urteil v. 12.2.2007, 222 C 499/06,WuM 2007, 577). Entscheidend ist der Vertragsabschluss, nicht die Überlassung des Wohnraums.

Vereinbarungen i. S. d. § 557 Abs. 1 sind alle Verträge, die zwischen den Mietvertragsparteien über frei finanzierten Wohnraum zustande gekommen sind. Die Mieterhöhung kann gem. §§ 145 ff., d. h. durch Annahme eines entsprechenden Angebots, vereinbart werden. Dazu reichen bloße Absichtserklärungen nicht aus. Gleichgültig ist dabei, ob das Angebot von dem Vermieter oder dem Mieter ausgeht. Im Regelfall wird der Vermieter dem Mieter das Angebot machen, die Miete zu erhöhen, woraufhin sich der Mieter verpflichtet, dem Vermieter diese Miete zu entrichten. Die zeitlich vorangehende Willenserklärung heißt "Angebot", die nachfolgende Willenserklärung "Annahme". Beide Erklärungen müssen inhaltlich übereinstimmen.

Hinweis

Ein schriftliches Angebot, das nicht auf § 558 gestützt ist und dem anderen Vertragsinteressenten übersandt wird, kann grundsätzlich nur innerhalb der für die Annahme des Angebots bestimmten Frist angenommen werden (§ 148 Abs. 1).

Soweit der Vermieter selbst eine Frist bestimmt, ist er daran gebunden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 557 Rn. 12). Ist keine Frist bestimmt, ist die dem Mieter einzuräumende Überlegungsfrist maßgebend. Daher verliert ein derartiges Angebot nach einer Überlegungsfrist (10 Tage) des anderen Vertragsteils seine Wirkung (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 557 Rn. 12; weitergehend OLG Naumburg, Urteil v. 7.9.2004, 9 U 3/04, ZMR 2005, 539: 17 Tage; noch weitergehender KG, Urteil v. 5.7.2007, 8 U 182/06, GE 2007, 1381; Beschluss v. 13.9.2007, 12 U 36/07, GE 2008, 124; OLG Dresden, Urteil v. 31.8.2004, 5 U 946/04, NZM 2004, 826: zwei bis drei Wochen; OLG Naumburg, Urteil v. 25.9.2007, 9 U 89/07, MietRB 2008, 167: vier Wochen; BGH, Urteil v. 11.6.2010, V ZR 85/09, NZM 2010, 587: bei einem finanzierten und formbedürftigen Vertrag vier Wochen). In der Zustimmung des Mieters nach Ablauf der Annahmefrist kann jedoch ein neues Angebot des Mieters gesehen werden (§ 150 Abs. 2), das der Vermieter annehmen kann.

Rz. 3

Gleichgültig ist, ob die Vereinbarung mündlich oder schriftlich abgeschlossen worden ist. Handelt es sich jedoch um einen Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr, der gem. § 550 schriftlich abgeschlossen werden muss, führt die formlose Vereinbarung über die Mieterhöhung dazu, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt (LG Berlin, NJWE-MietR 1996, 195; LG Gießen, ZMR 2002, 272; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 557 Rn. 11). Dasselbe gilt für die in Abänderung des Ursprungsvertrages getroffene Vereinbarung, dass die Miete unwiderruflich und für länger als ein Jahr um 10 % reduziert wird (LG Berlin, Urteil v. 13.8.2012, 12 O 82/12, Juris). Denn die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 – unterfallende Vertragsänderung dar. Daher unterfällt auch eine Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, – anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht (vgl. dazu BGH, Urteil v. 10.11. 2010, VIII ZR 300/09, GE 2011, 121) – dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 (BGH, Urteil v. 11. 4.2018, XII ZR 43/17, GE 2018, 705). Ebenso bedarf die von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelung der Fälligkeit der Miete der Schriftform (BGH, Urteil v. 19.9.2007, XII ZR 198/05, GE 2008, 803).

Hinweis

Aufhebung der Schriftformklausel

Haben die Parteien eine Schriftformklausel vereinbart, kommt es darauf an, ob sie diese aufgehoben haben, wobei allerdings die Mietvertragsparteien sich darüber einig und bewusst gewesen sein müssen, dass sie Schriftformklausel aufheben wollten (BGH, Versäumnisurteil v. 21.9.2005, XII ZR 312/02, ZMR 2006, 104; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.10.2009, I-24 U 51/09, GE 2010).

Auch eine im Mietvertrag enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel, dass Vertragsänderungen auch der Schriftform bedürfen, kann wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung vor der formularmäßigen Vereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Vereinbarung über die Erhöhung der Miete nicht ausschließen (BGH, Beschluss v. 25.1.2017, XII ZR 69/16, GE 2017, 289).

Die Verlängerung der Frist zur Annahme der auf den Abschluss der Abänderungsvereinbarung gerichteten Erklärung beda...