Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557 Mieterhöhungen nach Verei ... / 4 Wirksame Vereinbarungen

Rz. 17

Vereinbarungen, die zum Vorteil des Wohnraummieters von den Vorschriften der §§ 557–560 abweichen, sind wirksam, wie z. B. eine Vereinbarung, dass die Miete einen bestimmten Betrag unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen darf. Ebenso kann – wie bereits ausgeführt (vgl. oben Rn. 11) – die Kappungsgrenze zugunsten des Mieters niedriger vereinbart werden als gesetzlich vorgesehen, die Wartefrist werden, die Klagefrist verkürzt werden, die Anforderungen an die Begründungsmittel erhöht werden und/oder vereinbart werden, dass nur ein Teil der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt wird.

Sonst zulässige Mieterhöhungen nach Maßgabe der §§ 558–560 sind ferner dann ausgeschlossen, soweit eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist. Eine Ausschlussvereinbarung war nach dem § 557 Abs. 1 vorangehenden § 1 Satz 3 MHG "insbesondere" dann anzunehmen, wenn die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit einem festen Mietzins vereinbart hatten. Bereits nach dem zu dieser Vorschrift ergangenen RE des OLG Stuttgart (GE 1994, 807) mit ablehnender Anmerkung von Blank) reichte jedoch allein der Abschluss auf bestimmte Zeit nicht aus, sondern die Mieterhöhung war nur dann ausgeschlossen, wenn ausdrücklich oder konkludent eine feste Miete vereinbart war. War daher in einem befristeten Mietvertrag über Wohnraum unter "Miete" ohne jeden sonstigen auf die Vereinbarung eines festen Mietbetrags hindeutenden Hinweis handschriftlich lediglich ein bestimmter Geldbetrag eingesetzt worden, so war nach dieser Auffassung ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht ausgeschlossen. Nach dem Wegfall des letzten Halbsatzes des früheren § 1 Satz 3 kann die früher vertretene Ansicht, dass allein der Abschluss eines Zeitmietvertrages für den Ausschluss der Mieterhöhung spricht (OLG Karlsruhe, RE v. 27.11.1995, 3 REMiet1/95, GE 1996, 45; LG Berlin, Urteil v. 11.5.2000, 61 S 371/99, GE 2000, 1032; Blank, WuM 1994, 421 f.) nicht mehr aufrechterhalten werden (so auch Eisenschmid, NZM 2001, 11; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557 Rn. 51; Mersson, Wohnungsbaurecht, § 557 Anm. 5; differenzierend nach der Dauer des Zeitmietverhältnisses: Derleder, NZM 2001, 170 [172]).

Die Vereinbarung einer festen Miete für die Dauer der vereinbarten Mietzeit, die eine Mieterhöhung ausschließen würde, kann auch nicht darin gesehen werden, dass die Miete handschriftlich in einen Formularvertrag eingesetzt wurde. Auch die Formularklausel, "dass für Mieterhöhungen die gesetzlichen Vorschriften und Fristen gelten", spricht gegen die Vereinbarung einer unabänderlichen Miete für die Vertragsdauer.

Dasselbe gilt für unbefristet abgeschlossene Wohnungsmietverträge, in denen – zulässigerweise (BGH, Urteil v. 30.6.2004, VIII ZR 379/03, WuM 2004, 542; BGH, Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672) beiderseitig die Kündigung für bis zu vier Jahren ausgeschlossen worden ist. In einem Mietvertrag über Wohnraum ist – auch ein beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel jedoch unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, GE 2005, 606. Die Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts lässt jedoch den Mietvertrag im Übrigen unberührt, sodass erst Recht kein Ausschluss des Mieterhöhungsrechts anzunehmen ist.

Rz. 18

Da § 557 Abs. 3 nicht mehr eine Vermutung für den Ausschluss der Mieterhöhung durch den Abschluss befristeter Mietverhältnisse aufstellt, bestehen gegen die formularmäßige Vereinbarung von Mieterhöhungsvorbehalten keine Bedenken mehr.

Wenn die Parteien bei einem befristeten Mietverhältnis eine Erhöhung ausgeschlossen haben, aber eine Verlängerungsklausel vereinbart haben, dann gilt der Ausschluss der Mieterhöhung nur für die Zeit der ersten Befristung, für die Verlängerungszeit kann die Miete erhöht werden (so zur früheren Rechtslage: OLG Karlsruhe, RE v. 27.11.1995,; 3 REMiet 1/95, GE 1996, 45;LG Mannheim, ZMR 1996, 35; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557 Rn. 52 m.w.N.). Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erst zu einem Zeitpunkt von 15 Monaten seit Auslaufen der festen Mietzeit mit fester Miete verlangen.

Hinweis

Ausschluss der Mieterhöhung

Ein Ausschluss der Mieterhöhung gem. § 557 Abs. 3 liegt nicht allein darin, dass die Parteien in einem späteren Zusatz zum Mietvertrag vereinbart haben, dass der Mietvertrag "für mindestens 10 Jahre gelten soll und innerhalb dieser Zeit nur von beiden Parteien einverständlich aufgehoben werden kann" (AG Dortmund, WuM 1992, 624).

Haben die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags eine Miete vereinbart, die unterhalb des ortsüblichen Mietniveaus lag, dann bedeutet dies ebenfalls noch nicht, dass eine Erhöhung nach §§ 558–560 ausgeschlossen ist (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 13.11.1987, 509 C 555/87, WuM 1989, 395).

Das Mieterhöhungsrecht nach den §§ 558–560 i...