BGH VIII ZR 27/04
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete. Formularmäßiger beiderseitiger Kündigungsverzicht. Unangemessene Benachteiligung bei Dauer von mehr als vier Jahren

 

Leitsatz (amtlich)

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters i.d.R. unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

 

Normenkette

BGB § 573c; AGBG § 9 Abs. 1; BGB § 307 Abs. 1 S. 1

 

Verfahrensgang

LG Braunschweig (Urteil vom 23.12.2003; Aktenzeichen 6 S 296/03 (092))

AG Braunschweig

 

Tenor

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des LG Braunschweig v. 23.12.2003 wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag v. 31.10.2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung in dem Haus B. Straße in B. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 EUR zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 EUR. In § 2 des von dem Beklagten gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift "Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)" die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet:

"Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsverzicht

Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."

In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben v. 2.11.2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis "zum nächstmöglichen Zeitpunkt, d.h. bis spätestens 31.1.2002". Am 31.1.2002 übergab er dem Beklagten die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter.

In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefallenen Zinsen in Anspruch. Insgesamt begehrt er Zahlung von 910,50 EUR nebst Prozesszinsen. Der Beklagte rechnet u.a. i.H.v. 600 EUR mit der von ihm beanspruchten Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 auf. Die Parteien streiten insb. darüber, ob der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam und dementsprechend die Kündigung des Klägers unwirksam ist.

Das AG hat der Klage stattgegeben. Das LG hat die Berufung des Beklagten, mit der dieser unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Abweisung der Klage begehrt hat, soweit er zur Zahlung von mehr als 310,50 EUR verurteilt worden ist, zurückgewiesen. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte sein zweitinstanzliches Begehren weiter.

 

Entscheidungsgründe

I.

Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2004, 158 abgedr. ist, hat ausgeführt:

In Übereinstimmung mit der Auffassung des AG sei der von den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. § 573c Abs. 1 S. 1 BGB erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden werden könnten.

II.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - davon ausgegangen, dass der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der von ihm erbrachten Mietsicherheit (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht i.H.v. 600 EUR durch die Aufrechnung des Beklagten gem. §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Dem Beklagten steht der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 nicht zu, weil der Mietvertrag der Parteien durch die schriftliche Kündigung des Klägers v. 2.11.2001 gem. §§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31.1.2002 beendet worden ist. Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages verwehrt.

1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gem. § 573c Abs. 1 S. 1, Abs. 4 BGB unwirksam ist.

Wie dem Berufungsgericht bei Erlass des angefochtenen Urteils am 23.12.2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor entschieden, dass die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verst...

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