OLG Naumburg Urteil vom 07.09.2004 - 9 U 3/04

Verfahrensgang

LG Magdeburg (Urteil vom 17.12.2003; Aktenzeichen 33 O 109/03)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 17.12.2003 verkündete Urteil des Landgerichts Magdeburg (33 O 109/03) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Am 26.08./12.09.1991 mietete die Rechtsvorgängerin der Klägerin (folgend: Klägerin) von der Entwicklungsgesellschaft C. mbH/W. AG Gewerberäume im – zu diesem Zeitpunkt noch in der Planung befindlichen – Einkaufszentrum E. in H., I. Straße, zu einem Mietzins in Höhe von monatlich 36.813,01 Euro netto (Bl. 10 – 27, I). Auf Seiten der Vermieterin ist der Mietvertrag nur von der C. mbH (folgend: C. GmbH) ohne einen Vertretungszusatz unterzeichnet. § 2 des Mietvertrags lautet u. a.:

„Mietzeit, Mietbeginn, Übergabe

1. Das Mietverhältnis beginnt mit der Unterzeichnung dieses Vertrages. Die Verpflichtung zur Mietzahlung beginnt mit Übergabe der Mieträume gemäß § 6 dieses Vertrages.

2. Das Mietverhältnis wird für die Dauer von fünfzehn Jahren, gerechnet ab Übergabe, fest abgeschlossen…”

In § 6 heißt es u. a.:

„Übergabe der Mieträume

1. Die Übergabe ist der Mieterin mind. 16 Wochen vorher annähernd und 8 Wochen vorher von der Vermieterin verbindlich schriftlich mitzuteilen.

In den Monaten November, Dezember, Januar, Juli und August findet keine Übergabe der Mieträume statt.

…”

In der Folgezeit erwarb die Beklagte das Einkaufszentrum.

Mit dem am 16./20.07.1998 geschlossenen „1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 26.08./ 11.09.1991” vereinbarten die Parteien u. a. eine Reduzierung der vermieteten Fläche, wodurch sich der Mietzins auf monatlich 29.990,50 Euro netto verringerte (Bl. 54 a – 56, I). Gemäß § 4 S. 1 des Nachtrags sollten die sonstigen Verpflichtungen der Parteien aus dem Mietvertrag unberührt bleiben.

Mit Schreiben vom 21.02.2003 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietvertrags (Bl. 28, I).

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Feststellung, dass der Mietvertrag vom 26.08./ 12.09.1991 durch die Kündigung zum 30.09.2003 beendet worden ist.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien in I. Instanz und der dort gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (Bl. 117 – 120, I).

Mit am 17.12.2003 verkündeten Urteil hat das Landgericht der Klage stattgegeben: Der Mietvertrag gelte gemäß den §§ 550, 578 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, da es an der erforderlichen Schriftform fehle. Für die Einhaltung der Schriftform sei es erforderlich, dass sämtliche Vertragsparteien den Vertrag unterzeichneten. Vorliegend aber hätten auf Vermieterseite nicht sämtliche Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterzeichnet, sondern lediglich die C. GmbH, ohne dass deren – unterstellt gegebene – Alleinvertretungsbefugnis durch einen dieses Vertretungsverhältnis kennzeichnenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommen wäre. Es verstoße weder angesichts von § 18 des Mietvertrags noch unter Berücksichtigung des Abschlusses der Nachtragsvereinbarung aus dem Jahre 1998 gegen Treu und Glauben i. S. d. § 242 BGB, dass sich die Klägerin auf den Schriftformmangel berufe. Daher sei aufgrund der Kündigung vom 21.02.2003 der Mietvertrag gemäß § 580 a Abs. 2 BGB zum 30.09.2003 wirksam beendet worden. Auf die weiteren Gründe der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen (Bl.120 – 122, I).

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung.

Die Beklagte trägt unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen ergänzend vor: Die vom Landgericht angewandte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 2003, 3053 ff.) sei nicht einschlägig, da im dort entschiedenen Fall, anders als vorliegend, im Rubrum des Mietvertrags die Vertretung der GbR durch zwei Gesellschafter ausdrücklich erwähnt worden sei. Ferner sei der Klägerin, wie bereits erstinstanzlich unter Beweisantritt vorgetragen (Bl. 44/45, I), bei Abschluss des Mietvertrags bekannt gewesen, dass die C. GmbH alleinvertretungsberechtigt gewesen sei. Es komme nicht darauf an, ob sich aus der Mietvertragsurkunde die Wirksamkeit des Mietvertrags ergebe. Dass der Geschäftsführer der C. GmbH nicht für sich persönlich, sondern als Vertreter der Vermieterin unterzeichnet habe, gehe aus der Mietvertragsurkunde eindeutig hervor, da die Unterschrift oberhalb des maschinenschriftlich gedruckten Worts „Vermieter” erfolgt sei. Selbst wenn ein Schriftformmangel vorliege, hätten die Vertragsparteien in § 8 des 1. Nachtrags den ursprünglichen Mietvertrag bestätigend in ihren rechtsgeschäftlichen Willen aufgenommen und den Mangel auf diese Weise behoben. Schließlich sei es der Klägerin angesichts der im Mietvertrag und im 1. Na...