Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556f BGB – Ausnahmen.

Gesetzestext

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

A. Zweck und Allgemeines.

Rn 1

§ 556f S 1, der nach hM verfassungsgemäß ist (BGH ZMR 20, 629 Rz 79), beschreibt ständige Ausn ggü § 556d (Rn 5a); § 556f S 2 hingegen eine einmalige ggü §§ 556d, 556e (Rn 11). § 556f S 1 soll sicherstellen, dass der Wohnungsneubau nicht behindert wird, und soll Bauwirtschaft bzw Bauherren von Mietwohnungen Investitionssicherheit geben (BTDrs 18/3121, 31). § 556f S 2 soll den Vermieter bei sehr umfangreichen Maßnahmen entlasten (BTDrs 18/3121, 31; s.a. Lehmann-Richter NZM 17, 497, 498/499): ohne ihn wäre idR § 555e II anwendbar. Zur Gesetzesgeschichte vor §§ 556d–556g Rn 1 f.

B. Wohnung erstmals genutzt und vermietet (§ 556f S 1).

I. Überblick.

Rn 2

Voraussetzung ist, dass eine Wohnung (= künftige Mietsache) erstmals genutzt (Rn 3) und erstmals vermietet (Rn 4) wird. § 556f S 1 gilt für sämtliche Vermietungen, nicht nur die erste nach dem 1.10.14.

II. Erstmals genutzt.

Rn 3

Nutzung ist der Gebrauchsvorteil, den der Eigentümer aus einer §§ 555d ff unterfallenden Wohnung zieht. Erstmals genutzt wird eine Wohnung, wenn weder der Vermieter selbst noch irgendein Dritter aus ihr vorher Gebrauchsvorteile gezogen hat – wenn sie also vorher nicht zu Wohn- oder gewerblichen Zwecken gegen Entgelt zur Verfügung stand. Dass andere Wohnungen in demselben Gebäude bereits vor dem 2.10.14 genutzt wurden, ist dabei unerheblich. Wird eine bereits genutzte Wohnung um weitere Räume erweitert, der Zuschnitt einer bereits genutzten Wohnung nur geändert oder werden bereits genutzte Wohnungen nur aufgeteilt oder zusammengelegt, handelt es sich um eine partielle Weiternutzung, die grds nicht ausreichend ist. Anders ist es, wenn die Neu- die Altnutzung um mehr als 50 % überwiegt (str). Dann ist die – gesamte – Wohnung erstmals genutzt. Auf Kosten kommt es nicht an.

III. Erstmals vermietet.

Rn 4

Erstmals vermietet ist eine Wohnung, wenn sie dem Mietwohnungsmarkt bislang nicht zur Verfügung stand. Für den Stichtag kommt es nach dem Wortlaut auf den Abschluss des Mietvertrags an, nicht auf den Beginn der Mietzeit.

IV. ›Neubau‹.

Rn 5

Nach ganz hM – die auf Sinn und Zweck (Rn 2) und die Gesetzgebungsgeschichte abstellt –, muss es sich bei der Wohnung ferner um einen ›Neubau‹ handeln (Lehmann-Richter NZM 17, 497, 498; Börstinghaus NJW 15, 1553, 1554). Als ›neu‹ wird in Anlehnung an BTDrs 18/3121, 32 das Schaffen von Wohnraum iSv § 16 I Nr 1 bis 3 WoFG verstanden. Es handelt sich also um Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen selbständigen Gebäude geschaffen wird. Ferner aber auch um die Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch welche die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden, und um die Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird. Dem ist grds zu folgen. Es ist zwar möglich, aber nicht erforderlich, dass es sich iSv § 16 I Nr 1 WoFG stets um neuen Wohnraum handelt. Dies folgt bereits aus dem Begriff ›Nutzung‹. Erfasste § 556f S 1 nur den Neubau, könnte die konkrete Wohnung vorher gar nicht genutzt worden sein. Problematisch ist der Begriff ›wesentlicher Bauaufwand‹. Er soll vorliegen, wenn rund 1/3 entspr Neubaukosten angefallen sind (s.a. § 558 Rn 14). Näher liegt auch hier, an einen Maßstab von 50 % + × anzuknüpfen. Jedenfalls geht es nicht um Kosten für Modernisierungsmaßnahmen.

V. Rechtsfolge.

Rn 5a

Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen Rn 3 ff vor, ist § 556d jew nicht anzuwenden.

C. Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f S 2).

I. Überblick.

Rn 6

§ 556f S 2 ist nur auf die erste Vermietung nach umfassender (Rn 8) Modernisierung (Rn 7) anzuwenden. Wann die Modernisierung stattgefunden hat, ist unerheblich.

II. Modernisierung.

Rn 7

Zum Begriff der Modernisierung s § 556e Rn 9. Es reicht eine Modernisierung der Wirtschafts- und Abrechnungseinheit (§ 556 Rn 48).

III. Umfassend.

Rn 8

Eine Modernisierung soll nach hM ›umfassend‹ sein, wenn die Investitionen für die Modernisierung – herauszurechnen sind die Erhaltungskosten – mindestens 1/3 des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreichen (BGH ZMR 21, 375 Rz 23; s.a. BTDrs 18/3121, 32 unter Hinweis BVerwGE 38, 286, 289). Näher läge es, an einen Maßstab von 50 % + × anzuknüpfen. Zur Berechnung der Neubaukosten kann zB auf die statistischen Erhebungen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen eV, das Deutsche Statistische Bundesamt oder die Landesämter für Statistik zurückgegriffen werden (s BGH ZMR 21, 375 Rz 23). In den Kostenvergleich sind nur solche Kosten einzustellen, die auf – im Katalog des § 555b genannten – Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BGH ZMR 21, 375 Rz 25). Die Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen sind unbeachtlich (BGH ZMR 21, 375 Rz 24). Bei einer modernisierenden Erhaltung muss ein zeitanteiliger Abzug der angefallenen Kosten dann vorgenommen werden, wenn Bauteile, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer abgenutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (§ 555a Rn 4; §...