Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / G. Gewerberaummietverhältnisse.

I. Allgemeines.

Rn 200

Für Gewerberaummietverhältnisse (zur Unterscheidung, ob Wohn- oder Gewerberaummiete anzunehmen ist, s Rn 13) gelten ggü der Wohnraummiete eine Reihe von Besonderheiten. §§ 535–548 sind anwendbar. Von den §§ 549 ff sind nur §§ 550, 552 I, 555a I–III, 555b, 555c I–IV, 555d I–VI, 555e I, II, 555f, 562–562d, 566–567b, 569 II, 570 anwendbar – und nur entspr. Ferner sind §§ 578, 579 II, 580a II–IV anwendbar. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, gilt außerdem § 569 I entspr. Das AGG ist – soweit die Voraussetzungen des § 19 I Nr 1 AGG vorliegen – ohne Einschränkungen anwendbar (Rn 22 f). Eine Mieterhöhung ist nicht an §§ 557 ff gebunden. Nach Aufhebung der PreisklauselVO sind seit 14.9.07 Wertsicherungsklauseln genehmigungsfrei vereinbar. In der Insolvenz des Gewerbemieters kann der Vermieter nach § 109 I 1 InsO einfacher kündigen (Rn 76). Für die Fälligkeit der Miete s § 579, zur Kündigung s § 580a II. Zur Instandhaltung und Instandsetzung s Rn 134. Für die Umlage von Betriebskosten gibt es keine speziellen gesetzlichen Beschränkungen (s.a. § 556 Rn 168 ff). Eine Klausel, die einem gewerblichen Vermieter das Recht einräumt, seine Stellung jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, stellt nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar (BGH NZM 10, 705 [BGH 09.06.2010 - XII ZR 171/08]). Die Vertragsparteien können den Vertrag – auch konkludent – ganz oder tw dem Schutz des sozialen Mietrechtes unterwerfen (KG IMR 15, 496).

II. Konkurrenzschutz.

1. Vertraglicher Konkurrenzschutz.

Rn 201

Der Vermieter kann dem gewerblichen Mieter aus dem Mietvertrag Konkurrenzschutz schulden (BGH NJW 13, 44 Rz 32; 12, 844 Rz 25). Verstößt der Vermieter gegen diese Verpflichtung, stellt der Verstoß einen Sachmangel iSv § 536 I dar (BGH NJW 13, 44 [BGH 10.10.2012 - XII ZR 117/10] Rz 40; Ddorf NJW-RR 98, 514 [OLG Düsseldorf 15.05.1997 - 10 U 4/96]). Ein vertraglich geschuldeter Konkurrenzschutz erstreckt sich im Zweifel auch auf ein Nachbargrundstück, wenn dieses dem Vermieter gehört (LG Chemnitz ZMR 02, 350; zu den Grenzen s Köln MietRB 05, 258). Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls ist eine Konkurrenzschutzklausel iS eines umfassenden Konkurrenzschutzes zu werten. Der vertraglich geschuldete Konkurrenzschutz geht dem vertragsimmanenten vor (KG GE 10, 1338).

2. Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz.

Rn 202

Auch ohne Bestehen besonderer vertraglicher Regelungen hat der Vermieter grds die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz zu schützen, sofern der besondere geschäftliche Gebrauchszweck im Mietvertrag hervorgehoben oder dem Vermieter in sonstiger Weise bekannt ist (BGH WM 20, 648 Rz 37; NJW 13, 44 Rz 37 vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Bei der Vermietung von Räumen zum Betreiben eines bestimmten Geschäftes gehört es zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen (BGH WM 20, 648 Rz 37). Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz ist ggü dem vertraglich zugesicherten insofern enger, als der Vermieter nicht gehalten ist, dem Mieter jeglichen unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr ist abzuwägen, inwieweit nach § 242 unter Berücksichtigung der Belange der Parteien der Schutz vor Konkurrenz geboten ist, um dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache auch weiterhin zu gewährleisten (BGH NJW 13, 44 [BGH 10.10.2012 - XII ZR 117/10] Rz 37; ZMR 85, 374 [BGH 03.07.1985 - VIII ZR 128/84]); ferner können ausdrückliche Bestimmungen Grenzen setzen (KG GE 07, 1629). Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutzanspruch setzt voraus, dass ein bestimmter Geschäftszweck Vertragsgegenstand geworden und nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der berechtigten Belange beider Vertragspartner die Fernhaltung von Konkurrenz geboten erscheint. Im Zweifel ist wettbewerbsfreundlich zu entscheiden (Hamm ZMR 97, 581). Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz erstreckt sich idR nur auf die Hauptleistungen eines Mitbewerbers, nicht auf Nebenangebote (Brandbg IMR 11, 280). Maßgebend ist darauf abzustellen, welchen Bestand der Mieter nach den bei Vertragsschluss erkennbaren Umständen erwarten konnte, wobei unter Berücksichtigung von Prioritätsgesichtspunkten Konkurrenzschutz idR nur der zuerst vorhandene im Verhältnis zu einem hinzukommenden Mieter beanspruchen kann. Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz kann auch in einem Einkaufszentrum bestehen (BGH WM 20, 648 Rz 32) und wurde von der Rspr va für Einzelhandelsgeschäfte, aber auch für freie Berufe zugebilligt (BGH ZMR 89, 148; Köln ZMR 05, 861, 862). Entsteht erst nach Abschluss des Mietvertrags eine vertragswidrige Konkurrenzsituation, kann ein zur Minderung berechtigender Sachmangel vorliegen (KG OLGR 07, 769; Ddorf NZM 01, 1033).

3. Wohnungseigentum.

Rn 203

Ein Teileigentümer ist grds nicht verpflichtet, den Mietern der anderen WEigtümer oder diesen selbst Konkurrenzschutz zu gewähren (Brandbg GE 09, 1122, 1123).

4. Verstöße.

Rn 204

Verletzt der Vermieter einen gebotenen Konkurrenzschutz, stellt dies einen Sachmangel dar (BGH WM 20, 648 Rz 39; NJW 13, 44 Rz 35)...