Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 3.4.2 Fallgruppen

Rz. 36

Maßgebend ist der Standpunkt eines "vernünftigen Wohnungsvermieters", der ein "vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis" im Auge behält (OLG Karlsruhe, RE v. 20.9.1984, 9 RE-Miet 6/83, WuM 1985, 17; Beyer, NZM 2007, 1, 2; Börstinghaus/Lange, WuM 2010, 538).

Der Vermieter wirtschaftet nur dann ordnungsgemäß, wenn er nur diejenigen Betriebsleistungen erbringt oder erbringen lässt, die zum vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache erforderlich, nicht überteuert und nicht vermeidbar sind. Dem Vermieter steht aber insoweit ein Ermessensspielraum (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 75; von Seldeneck, Rn. 2618 ff.; Beyer, NZM 2007, 1, 2; Börstinghaus/Lange, WuM 2010, 538; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, September 2001, Mietrecht, § 556 Anm. 8: Entscheidungsspielraum) bzw. Beurteilungsspielraum (Schmid, GE 2000, 160 [161]) zu. Der Vermieter braucht also nicht immer den billigsten Anbieter zu wählen, sondern darf unter Berücksichtigung des Umfang der zu übertragenden Aufgaben, der Zuverlässigkeit des Anbieters, dessen Erfahrung mit der besonderen Lage, der erschwerten Belieferung des Objekts, einer langjährige Geschäftsbeziehung mit dem Lieferanten (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 22.8.2016, 18 S 1/16, GE 2016, 151) und der Größe des Wohnungsbestandes auch einen teureren Anbieter beauftragen (LG Hannover, Urteil v. 31.1.2002, 3 S 1268/01, WuM 2003, 450; Derleder, WuM 2000, 3 [9]; Börstinghaus/Lange, WuM 2010, 538 [539]).

Hinweis

Überschreitung des Spielraums

Wird dieser Spielraum überschritten, sind die insoweit entstandenen Kosten nicht umlagefähig.

3.4.2.1 Unverhältnismäßige Betriebskosten

Rz. 37

Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung (vgl. dazu KG, Urteil v. 12.1.2006, 12 U 216/04, GE 2006, 382; AG Rathenow, Urteil v. 10.1.2006, 4 C 587/05, WuM 2006, 149 mit Anm. Wall, WuM 2006, 291) bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter diese in eigener Organisation und ohne Beanstandung durchführen (AG Neubrandenburg, Urteil v. 17.9.2021, 103 C 432/21; AG Magdeburg, Urteil v. 14.8.2002, 12 C 66/02, ZMR 2003, 45; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 464).

Ist bisher für eine kleines Mietobjekt mit nur wenigen Wohneinheiten kein Hauswart bestellt worden, so ist die Einstellung eines Hauswarts nur dann zulässig, wenn sachliche Veränderungen dies erforderlich machen (AG Bremen, WuM 1984, 167; AG Hamburg, ZMR 1996, 10; AG Hamburg-Harburg, Urteil v. 24.6.1999, 644 C 21/99; AG Wuppertal, Urteil v. 14.7.1992, 95 C 252/92, ZMR 1994, 372); zudem wird diese erstmalige Beauftragung eines Hauswarts einer besonderen Begründung des Vermieters bedürfen (AG Köln, WuM 1999, 237). Hat der Vermieter die Gartenpflege, die Treppenhausreinigung und die Schneebeseitigung anderweitig vergeben, wird die Beschäftigung eines Hauswarts unwirtschaftlich sein (AG Hamburg, WuM 1988, 308). Dasselbe gilt für die Einstellung eines Hausmeisters für ein Dreifamilienhaus, den Abschluss eines Wartungsvertrages mit monatlicher Wartung des Aufzugs in einem reinen Wohnhaus oder eine tägliche Hausreinigung (Geldmacher, a. a. O., m. w. N.).

Hinweis

Auffällig hohe Hausmeisterkosten

Bei auffällig hohen Hausmeisterkosten obliegt es dem Vermieter, substantiiert und nachvollziehbar darzulegen, dass die Kosten dennoch erforderlich, angemessen und wirtschaftlich sind (AG Altötting, Urteil v. 20.10.2015, 1 C 267/15, WuM 2016, 125; AG Annaberg, Urteil v. 20.7.2006, 4 C 0604/04, WuM 2007, 131).

Die Höhe der Kosten hängt immer von den notwendigen Aufgaben des Hausmeisters ab.

Obliegen dem Hauswart die kleineren Reinigungs- und Pflegearbeiten, die Gewährleistung des Betriebs der Heizung und der Hebeanlage, die Beaufsichtigung von Handwerkern sowie die regelmäßige Inspektion der Feuerlöscheinrichtung, sind die dafür gezahlten Vergütungen als Hauswartskosten gem. § 2 Nr. 14 BetrKV selbst dann umlagefähig, wenn der Nettolohn sich auf 1 750 EUR pro Monat beläuft (LG Berlin, Urteil v. 11.7.2000, 64 S 79/00, GE 2000, 1185). Ein Stundenlohn von 25 EUR für Treppenhausreinigung und Hofreinigung, der einem Hausmeister gezahlt wurde, war jedenfalls im Zeitraum 1997– 2000 unwirtschaftlich hoch (AG Köln, Urteil v. 23.5.2006, 210 C 43/06, WuM 2006, 568) und dürfte auch heute überhöht sein.

Grundsätzlich dürften zur Prüfung der Wirtschaftlichkeit der Hauswartskosten die ortsüblichen Kosten für einen Hauswart herangezogen werden, soweit sie repräsentativ sind – insoweit käme der nach dem unterschiedlichen Baualter der Wohnungen sich aus dem Mietspiegel ergebende Wert in Betracht. Die Beschäftigung eines Hausreinigungsservices neben einem Hauswart verstößt jedenfalls dann nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn die ortsüblichen Kosten für einen Hauswart dadurch nicht überschritten werden (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 20.12.2006, 5a C 166/06, GE 2007, 301). Übersteigen die Hauswartskosten die dort angegebenen Kosten jedoch um das Doppelte, muss der Vermieter die Wirtschaftlichkeit darlegen und b...