AG Hamburg Urteil vom 16.12.1987 - 39b C 1698/87

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin der in 2 Hamburg … befindlichen Eigentumswohnung. Mit der Klage verlangt die Klägerin Nachzahlungsbeträge aus Heiz- und Betriebskostenanbrechnungen, und zwar für 1983 218,86 DM, für 1984 204,27 DM und für 1985 (nach Zahlung von 100,– DM) 226,12 DM insgesamt 649,25 DM.

Die Beklagte wendet ein, die Kosten der Klingel-Sprechanlage seien nicht umlegungsfähig, ferner seien die Hausmeisterkosten unangemessen, da der Hausmeister so gut wie keinerlei Tätigkeit entfalte.

Die Klägerin trägt mit nachgelassenem Schriftsatz vom 20. Oktober 1987 vor: In den vergangenen Jahren seien keine Schäden an der Klingelanlage festzustellen gewesen, was auf der ordnungsgemäßen Wartung beruhe. Über die Art und Weise der Tätigkeit des Hausmeisters, die Durchführung und die Häufigkeit der Inanspruchnahme beziehe sie sich zum Beweis auf dessen Zeugnis. Sie überreiche hierzu auch eine Aufstellung des Hausmeisters über von den Mietern an ihn gezahlte Trinkgelder, Sachgaben und ähnliches. Wenn er angeblich überhaupt nichts getan habe, hätte er nicht in diesem Umfang Trinkgelder von den Mietern, auch von der Beeklagten, sowie darüber hinaus Danksagungen und Kartengrüße etc. erhalten.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 649,25 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 4. März 1987 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor: Klingel-Wartungskosten seien nicht notwendig im Sinne einer wirtschaftlichen Bewirtschaftung, sondern lediglich eine Art Vermögensvorsorge der Klägerin. Eine regelmäßige Wartung der Klingelanlage sei auch überhaupt nicht notwendig, da eine derartige Anlage völlig wartungsfrei arbeite (Beweisantritt). Im Rahmen einer wirtschaftlichen Bewirtschaftung des Grundstückes sei die Klägerin auch verpflichtet, für die Hausmeistertätigkeit angemessene Beträge umzulegen, was hier mit rund 6.500,– DM für den Hausmeister nicht der Fall sei.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Die Klägerin kann von der Beklagten die sich aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1983, 1984 und 1985 ergebenden Nachzahlungsbeträge bzw. restliche Nachzahlungsbeträge nicht beanspruchen. Aufgrund der insoweit begründeten Einwendungen der Beklagten ist aus den Betriebskosten jeweils der Betrag für die Wartung der Klingel-Sprechanlage sowie für Hauswartskosten in Abzug zu bringen. Die Klägerin hat das Vorbringen der Beklagten, nach Abzug dieser Beträge schulde sie keine Restbeträge aus den jeweiligen Abrechnungen, nicht in Zweifel gezogen. Für das Jahr 1985 konnte das Gericht anhand der vorgelegten Abrechnung nebst weiteren erläuternden Unterlagen auch nachvollziehen, daß sich bei Herausrechnung der Hauswartskosten von 6.507,62 DM sowie der Kosten der Klingel-Sprechanlage von 37,78 DM sich unter Berücksichtigung ihrer Zahlung kein weiterer Saldo zu ihren Lasten mehr ergibt. Unter Berücksichtigung er geringeren Nachzahlungsbeträge aus den Vorjahren und des mangelnden Vorbringens der Klägerin insoweit geht das Gericht davon aus, daß nach Abzug der Hauswartskosten sowie der Kosten für die Klingel-Sprechanlagen-Wartung auch in den Vorjahren kein Restbetrag aus den Abrechnungen verbleibt.

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen kann die Klägerin von der Beklagten nicht die anteilige Übernahme der Kosten der Klingel-Sprechanlagen-Wartung beanspruchen. Die Klägerin hat insoweit nicht vorgetragen, daß eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien abgeschlossen worden sei. Nach dem unstreitigen Vorbringen rechnet die Klägerin vertragsgemäß die Betriebskosten entsprechend der Anlage 3 zu § 27 II. BV gegenüber der Beklagten ab. Damit sind die sich aus dieser Anlage ergebenden Betriebskosten als in Abweichung von § 546 BGB vertraglich von der Mieterin zu tragende Aufwendungen anzusehen. Die Kosten der Wartung einer Klingel-Sprechanlage sind in der Anlage 3 aber nicht aufgeführt. Sie könnten lediglich unter Ziffer 17 „Sonstige Betriebskosten” als Betriebskosten von Anlagen bzw. Einrichtungen erfaßt sein. Dies kann das Gericht im vorliegenden Fall jedoch nicht feststellen. Die Wartung einer Anlage dürfte ihrem Wesen nach als Instandhaltungsmaßnahme einzuordnen sein, die gemäß § 536 BGB grundsätzlich Sache des Vermieters ist. Allerdings sind in der Anlage 3 zu § 27 II. BV einige Instandhaltungskosten, wie z.B. die Kosten der Gartenpflege, unter Ziffer 10 einbezogen. Dies kann aber nicht dazu führen, den Kreis der Betriebskosten durch Anwendung der Ziffer 17 beliebig auf Instandhaltungsarbeiten jeglicher Art auszuweiten. Dies dürfte auch nicht Zweck der Regelung unter Ziffer 17 sein. Vielmehr ist davon auszugehen, daß die Ziffer 17 als Auffangtatbestand für die Fälle gedacht ist, in denen...