AG Rathenow Urteil vom 10.01.2006 - 4 C 587/05

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 600,– EUR abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin Nachzahlung von Betriebskosten für den Zeitraum von 2000 bis 2003.

Dazu trägt sie vor, dass zwischen den Parteien am 25.04./27.04.2000 ein Mietvertrag über eine Wohnung … in Rathenow abgeschlossen worden sei. Gemäß § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages seien die Beklagten zur Tragung von Nebenkosten verpflichtet.

Mit Schreiben der Hausverwaltung der Klägerin vom 02.08.2002 sei den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2000 übersandt worden. Danach ergebe sich eine Nachforderung in Höhe von 446,58 EUR.

Mit Schreiben der Hausverwaltung der Klägerin vom 02.12.2002 sei den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 übersandt worden, aus der sich eine Nachforderung in Höhe von 939,56 EUR ergebe.

Die Beklagten hätten am 06.11.2003 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 erhalten. Aus dieser Nebenkostenabrechnung ergebe sich unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen eine Nachforderung in Höhe von 595,33 EUR. Schließlich hätten die Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 mit Schreiben der Hausverwaltung der Klägerin vom 26.11.2004 erhalten. Aus dieser Abrechnung seien die Beklagten mit einer Nachforderung in Höhe von 668,61 EUR belastet.

Bei den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2003 seien die Kostenpositionen „Schornsteinfeger, Pflege Grünanlagen, Winterdienst, Grundsteuer, Versicherungen Gebäude, Versicherungen Haftpflicht, Versicherungen Einbruch und Versicherungen Glas” im Verhältnis der Gesamtmietfläche des Objektes von 5.628,16 m² im Verhältnis zur jeweiligen Größe zur angemieteten Mietfläche, vorliegend 58,37 m², umgelegt worden. Die Kostenpositionen „Müllbeseitigung Wohnung, Allgemeinstrom Wohnung, Hauslicht, Reinigung Treppenhaus, Hausmeister für Wohnung, Kleinreparatur Wohnungsmieter” seien im Verhältnis der Gesamtfläche aller Wohnungen von 1.211,90 m² im Verhältnis zur Größe der angemieteten Mietfläche von 58,37 m² umgelegt worden. Die Kostenposition „Aufzugskosten” sei im Verhältnis sämtlicher Wohnungsmieter einschließlich einer Gaststätte, die ebenfalls den Aufzug benutzen könne, sodass sich eine Gesamtumlage von 1.470,10 m² ergebe im Verhältnis zur Größe der anteiligen Mietfläche von 58,37 m² umgelegt worden.

Für die Nebenkostenabrechnung 2000 seien die Kosten in gleicher Weise umgelegt aber eine andere Darstellung des Umlageschlüssels gewählt worden, da die zeitanteilige Nutzung der Beklagten mit berücksichtigt worden sei.

Die Klägerin beantragt

die Beklagten zu gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 2.650,08 EUR zu zahlen nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.01.2005.

Die Beklagten beantragen

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Nebenkostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß erstellt worden seien. Deshalb hätten sie auch gegen die Nebenkostenabrechnung 2000 am 08.08.2002, gegen die Nebenkostenabrechnung 2001 am 15.12.2002, gegen die Nebenkostenabrechnung 2002 am 04.12.2003 und gegen die Nebenkostenabrechnung 2003 am 20.12.2004 Widerspruch erhoben.

Darüber hinaus sind die Beklagten der Ansicht, dass die Klägerin einen Vorwegabzug für alle Kosten, die auf die gewerblich genutzten Flächen angefallen seien, hätte vornehmen müssen.

Ferner sind die Beklagten der Ansicht, dass der von der Klägerin benutzte Verteilerschlüssel nicht nachzuvollziehen sei. Darüber hinaus berücksichtige die Klägerin zumindest bei den Kosten der Reinigung des Treppenhauses das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht. Bezüglich der Hausmeisterkosten hätte die Klägerin nicht dargelegt, wie die Abgrenzung der Hauswarttätigkeit zu anderen Arbeiten und zwischen den Wohn- und Geschäftsbereichen vorgenommen worden sei.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Akte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten 2.650,08 EUR. Der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2003 ist jedenfalls nicht fällig.

Nach § 556 a Abs. I BGB sind die Betriebskosten bei der Vermietung von Wohnraum „nach dem Anteil der Wohnfläche” umzulegen. Auf die Wohnfläche dürfen indes nur Kosten verteilt werden, die ihren Grund in der Wohnungsnutzung haben. Dies bedeutet, dass alle Kosten, die z. B. auf gewerbliche Nutzflächen entfallen, vorweg abzuziehen sind. Danach besteht grundsätzlich die Pflicht zum Vorwegabzug, und nicht nur, wenn der Anfall höherer Kosten im Bereich außerhalb der Wohnung nahe liegt. Die Begründung liegt darin, dass der Wohnungsmieter nicht mit Kosten belastet werden darf, die allein aus nicht gleichartiger Nutzung des Gebäudes entstehen; ebenso dürfen...