AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 20.12.2006 - 5a C 166/06

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger … nebst Zinsen in Höhe von … über dem Basiszinssatz aus je … seit dem 06. April und 06. Mai 2006 sowie aus … seit dem 15. Juni 2006 zu zahlen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird gestattet, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von … des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beklagten sind aufgrund Mietvertrages vom 26. November 2001 seit dem 01. Januar 2002 Mieter einer im 1. Obergeschoss rechts des Hauses … gelegenen … großen Wohnung. Der monatliche Betriebskostenvorschuss war mit … vereinbart. Der Kläger rechnete mit Schreiben vom 08. Oktober 2004 über die Betriebskosten für 2003 ab. Daraus ergab sich eine Nachforderung zu Lasten der Beklagten in Höhe von … Aus der Betriebskostenabrechung für 2004 vom 12. Juli 2005 ergab sich ein Nachzahlungsbetrag von … Ferner erhöhte der Kläger den zu zahlenden Betriebskostenvorschuss ab August 2005 auf … Wegen der Einzelheiten wird auf die Abrechnungen, Bl. 31–33 d.A. Bezug genommen. Die Beklagten zahlten den Nachzahlungsbetrag für 2004 sowie die Betriebskostenvorschüsse für April und Mai 2006 nicht. Auf die Abrechnung für 2003 zahlten sie lediglich …

Der Kläger beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, … nebst Zinsen in Höhe von … über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem aus je … seit dem 6. April und 6. Mai 2006 sowie aus … seit dem 15. Juni 2006 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen;

widerklagend, den Kläger zu verurteilen, an sie … zu zahlen.

Die Beklagten meinen, die Betriebskostenabrechnungen seien nicht ordnungsgemäß. Dies ergäbe sich daraus, dass in den Be- und Entwässerungskosten jeweils Kostenanteile aus den Vorjahren enthalten seien. Die Kosten für die Hausreinigung entsprächen nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit Hinsichtlich der Kosten für den Hauswart fehle es an Tätigkeitsnachweisen weshalb die eingestellten Kosten nicht zu erstatten seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist begründet.

1. Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von … gemäß § 535 Abs. 2 BGB aus den Betriebskostenabrechnungen 2003 und 2004. Die Abrechnungen genügen den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB. Sie enthalten die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter und den Abzug ihrer Vorauszahlungen, vgl. LG Berlin, GE 1991, S. 149. Damit sind die Beklagten in die Lage versetzt, die Abrechnungen gedanklich und rechnerisch nachvollziehen zu können.

Die in die Abrechnung eingestellten Wasserkosten sind in dem jeweiligen Abrechnungsjahr von dem Kläger an die Wasserbetriebe gezahlt worden. Dies bestreiten selbst die Beklagten nicht. Die Tatsache, dass die Kosten nicht in dem Abrechnungsjahr entstanden sind, musste der Kläger in der Abrechnung selbst nicht mitteilen. Dies konnten die Beklagten den Abrechnungsunterlagen entnehmen. Aus dem Recht des Mieters auf Einsichtnahme in die Belege ergibt sich auch eine Obliegenheit, dieses Recht erforderlichenfalls auszuüben, vgl. Rudolf Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Auflage 1994, Rdn. 65 zu § 4 MHG, S. 173. Der Mieter hat sodann im Prozess seine Beanstandungen substantiiert vorzutragen; vgl. LG Berlin, ZMR 1987, S. 380. Allein die Tatsache, dass die Kosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet wurden, machen die Abrechnung jedoch nicht unrichtig. Dies ist vielmehr zulässig, LG Berlin GE 2006, S. 725. Es ist auch nicht ersichtlich, wieso aufgrund dieser Abrechnungsmethode eine Pflicht zu einer weitergehenden Erläuterung besteht. Denn den Beklagten ergibt sich durch diese Abrechnungsweise auch kein Nachteil, da sie bereits das gesamte Jahr 2002 Mieter waren und auch das Mietverhältnis nicht während der Abrechnungsperiode beendet worden wäre.

Die Beklagte kann die in ihren Abrechnungen aufgeführten Kosten für Hauswart und Hausreinigung in voller Höhe auf die Mieter umlegen. Der Vermieter wirtschaftet dann ordnungsgemäß, wenn er nur diejenigen Betriebsleistungen erbringt oder erbringen lässt, die zum vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache erforderlich, nicht überteuert und nicht vermeidbar sind. Betriebskosten sind nämlich von dem Mieter nur insoweit zu tragen, als sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Dies ist vorliegend der Fall. Soweit die Beklagten behaupten, die Hausreinigungskosten seien überhöht, ist ihr Vortrag unzureichend. Die Kläger hätte schon darlegen müssen, dass sie bei vergleichbaren Objekten geringer seien. Zwar kann die Höhe der Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Der Vermieter muss...