KG Berlin Urteil vom 12.01.2006 - 12 U 216/04

Normenkette

BGB § 535 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 05.08.2004; Aktenzeichen 34 O 630/03)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten, die im Übrigen zurückgewiesen wird, wird das am 5.8.2004 verkündete Urteil der Zivilkammer 34 des LG Berlin - 34 O 630/03 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.014,78 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 8.6.2003 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin 78 % und die Beklagte 22 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Klägerin zu 76 % und der Beklagten zu 24 % zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung ist zulässig und hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten i.H.v. 2.014,78 EUR aus § 535 Abs. 2 BGB.

1. Zutreffend geht das LG davon aus, dass die Betriebskostenabrechnung der Klägerin für das Jahr 2001 formell nicht zu beanstanden ist. Insbesondere sind die Flächenangaben nachvollziehbar. Auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen. Die von der Klägerin zugestandene, auf einem Rechenfehler beruhende unrichtige Flächenangabe von 56.348,214 qm in den Erläuterungen zur Betriebskostenabrechnung 2001 wirkt sich nicht zu Lasten der Beklagten aus, da die Klägerin ihrer Abrechnung zugunsten der Mieter eine Fläche von 56.463,214 qm zugrunde gelegt hat, obwohl sich die Fläche tatsächlich auf 55.636,214 qm verringert hatte. Die weitere, von der Beklagten aufgezeigte Differenz von 7 qm fällt angesichts der Gesamtgröße des Objektes nicht ins Gewicht.

2. Entgegen den Ausführungen des LG schuldet die Beklagte die durch die zusätzlichen Einsätze des Bewachungsunternehmens entstandenen Mehrkosten nicht. Von der Klageforderung ist deshalb ein Betrag von 2.980,68 EUR abzuziehen. Die Klägerin hat schon nicht dargelegt, dass es erforderlich war, die Bewachungszeiten für das Grundstück ab dem 6.3.2001 auszuweiten.

a) Soweit die Klägerin auf S. 3 ihres Schriftsatzes vom 20.2.2004 insoweit behauptet, sie habe "von der Feuerwehr die Auflage erhalten, ab dem 1.11.2001 ununterbrochen Zugang zur Brandmeldezentrale zu gewährleisten", ist dieser Vortrag unsubstantiiert, da die Klägerin nicht darlegt, wann und in welcher Form die Feuerwehr ihr diese "Auflage" gemacht haben soll. Bei der von der Klägerin mit Schriftsatz vom 17.6.2004 eingereichten Anlage K16 handelt es sich jedenfalls nicht um eine an die Klägerin gerichtete "Auflage der Feuerwehr" sondern um die erste Seite der "Anschlussbedingungen für die Aufschaltung von nichtöffentlichen Brandmeldeanlagen an die konzessionierte Empfangsanlage in der Leitstelle der Berliner Feuerwehr". Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Klägerin (auch) im Interesse der Beklagten eine Brandmeldezentrale betreibt und man des Weiteren unterstellt, dass diese Brandmeldezentrale an die konzessionierte Empfangsanlage in der Leitstelle der Berliner Feuerwehr angeschlossen ist (die Klägerin selbst hat dies auf S. 3 ihres Schriftsatzes vom 17.6.2004 ausdrücklich bestritten), folgt aus den vorgenannten privatrechtlichen Anschlussbedingungen der Berliner Feuerwehr keineswegs die "Auflage", das Grundstück ab dem 6.3.2001 rund um die Uhr zu bewachen.

Vielmehr ergibt sich aus diesen Anschlussbedingungen, dass es für den Zugang der Feuerwehr zu der Brandmeldeanlage ausreicht, ein Schlüsseldepot einzurichten, in dem der Objektschlüssel für die Feuerwehr hinterlegt ist. Die Kosten für die Einrichtung eines solchen Schlüsseldepots belaufen sich auf (einmalig) wenige hundert EUR. Warum die Einrichtung eines Schlüsseldepots vorliegend im Jahr 2001 nicht möglich gewesen sein soll, hat die Klägerin nicht dargelegt. Dies insb. auch deshalb nicht, weil zwischenzeitlich ein solches Schlüsseldepot unstreitig eingerichtet worden ist.

b) Soweit die Klägerin auf S. 3 ihres Schriftsatzes vom 20.2.2004 vorträgt, die zusätzliche Bewachung ab März 2001 sei aufgrund "vermehrter Einbrüche" auf dem Grundstück erforderlich geworden, ist dieser Vortrag unsubstantiiert und widerspricht den Ausführungen auf S. 6 des klägerischen Schriftsatzes vom 21.11.2003, wonach "der in H. ansässigen Klägerin ... von Einbrüchen nichts bekannt" sei.

c) Die durch die zusätzliche Bewachung entstandenen Kosten belaufen sich auf 26.315,11 EUR, auf die Beklagte entfallen hiervon (26.315,11 EUR: 58.136,097 × 6.585 =) 2.980,68 EUR. Diese sind von der Klageforderung in Abzug zu bringen.

3) Die übrigen Bewachungskosten schuldet die Beklagte nicht in voller Höhe sondern lediglich in Höhe der im Jahr 2000 angefallenen Kosten. Von der Klageforderung ist deshalb ein weiterer Betrag von 541,92 EUR abzuziehen.

a) Sind einzelne Positionen der Betriebskosten ggü. dem Vorjahr stark gestiegen, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter Ausführungen...