Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 3.4.2.2 Überteuerte Betriebskosten

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Zum anderen kann die Höhe der Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Der Vermieter muss vermeidbare Kosten auch tatsächlich vermeiden. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter stets das billigste Angebot auswählen muss (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, September 2001, Mietrecht, § 556 Anm. 8). Denn neben dem Preis dürfen auch andere Gesichtspunkte wie Zuverlässigkeit, Betriebsgröße und besondere örtliche Verhältnisse berücksichtigt werden (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 22.8.2016, 18 S 1/16, GE 2016, 1513). Für die Beantwortung der Frage, ob eine Leistung überteuert ist, ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise maßgebend, d. h., nicht stets ist das billigste Angebot das preisgünstigste – und damit wirtschaftlichste – Angebot. Der Vermieter ist verpflichtet, vor Abschluss einer neuen Versicherung auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen (KG, Urteil v. 3.12.2007, 8 U 19/07, GE 2008, 122; LG Berlin, Urteil v. 20.12.2006, 32 O 103/08, GE 2009, 52). Andererseits ist es ausreichend, die in den Medien veröffentlichten Durchschnittspreise für Heizöl zu sichten, um die Angemessenheit des dann ausgewählten Angebots zu beurteilen (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 22.8.2016, 18 S 1/16, a. a. O.). Der Vermieter verstößt gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Beauftragung überobligatorischer Wartungsarbeiten (AG Münster, Urteil v. 15.3.2019, 48 C 361/18, WuM 2019, 379), einer Grundsteuer, die bei Mitteilung der neuen Nutzungsart nicht erhoben worden wäre (OLG Brandenburg, Urteil v.5.6.2019, 11 U 109/15, BeckRS 2019, 11255), überhöhten Abrechnungskosten der Heizung (LG Heidelberg, Urteil v. 31.3.2014, 5 S 48/13; ZMR 2014, 987), überhöhten Reinigungskosten (AG Steinfurt WuM 2014, 369, AG Aachen, Urteil v.14.8.2009,116 C 23/09, WuM 2010, 425), dem Einkauf von weit über dem Marktpreis liegenden Gas; er darf dann nur nach dem Durchschnittspreis Kostenerstattung vom Mieter verlangen (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 8.7.2011, 532 C 80/11, ZMR 2011, 885). Der Vermieter muss jedoch mindestens bei der Vergabe größerer Betriebsleistungen mehrere Angebote einholen (Geldmacher, a. a. O.; Beyer, NZM 2007, 1, 2; Langenberg, WuM 2001, 531; von Seldeneck, Rn. 2607; Emmert, WuM 2002, 467 [468]; Börstinghaus/Lange, WuM 2010, 538 [539]; ähnlich Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 91; weitergehend: grundsätzliche Ausschreibungspflicht: KG, Beschluss v. 29.8.2007, 12 U 16/07, GE 2008, 122 = ZMR 2008, 364; Streyl, NZM 2006, 125, 126; Gärtner, GE 1999, 1176 [1188]). Ein Wohnungsunternehmen hat kostenintensive Betriebskostenleistungen auszuschreiben (Milger, NZM 2008, 1, 10). Der Vermieter darf dann aber die Ausschreibung auf die regionalen Anbieter beschränken (a. A. von Seldeneck, Rn. 2616). Wenn z. B. für Hausreinigung, Gartenpflege, Schneebeseitigung diverse Wartungsverträge zu vergeben sind, muss der Vermieter die Preisunterschiede der verschiedenen Anbieter nutzen. Der Vermieter muss Sonderpreise nutzen und Preisvorteile durch den Einkauf größerer Mengen (OLG Koblenz, DWW 1986, 244 für Heizöl; Geldmacher, a. a. O.; Streyl, NZM 2006, 125, 128) wahrnehmen. Dazu hat der Vermieter alle Betriebe und Betriebsformen zu berücksichtigen, die die ausgeschriebene Leistung anbieten (Klein- und Großunternehmen, Handwerker und Industrie, Fremdfirmen und eigene Dienstkräfte, Herstellerfirma und unabhängige Firma). Speziell bei Leistungen, für die Einheitspreise ausgeschrieben werden (z. B. für Gartenpflegeleistungen), ist die Ausschreibung nicht nur auf Großbetriebe zuzuschneiden. Vielmehr sind auch die Angebote örtlicher Kleinbetriebe zu berücksichtigen. Bei mehreren ausgeschriebenen Leistungen derselben Betriebskostenart (z. B. Gartenpflege) ist darauf zu achten, dass nicht der für die einzelnen Teilleistungen jeweils günstigste Anbieter allein berücksichtigt wird, sondern es ist zu vergleichen, welche Kosten durch ein Generalunternehmen für die Gesamtleistung im Vergleich dazu entstehen, dass mehrere Einzelunternehmer mit Teilleistungen beauftragt werden. Ferner sollte bei der Ausschreibung nur das Ziel der Betriebsleistung angeführt werden, ohne dieses auf bestimmte Leistungen inhaltlich zu beschränken. Zu erwägen ist ferner die Ausschreibungen von Betriebsleistungen auf längere Zeit; denn bei längerfristigen Aufträgen ist damit zu rechnen, dass das Angebot günstiger ausfällt, als wenn jedes Jahr neu wieder derselbe Auftrag erteilt wird; jedoch sollte ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters bei Vertragsverstößen insbesondere durch mangelhafte Leistungserbringung vereinbart werden. Der Vermieter muss die Vergabe zu überhöhten Preisen vermeiden (AG Rostock, Urteil v. 24.2.2012, 41 C 385/11, WuM 2012, 274); ob insoweit eine Überhöhung bis zu 20 % noch hinnehmbar ist (so von Seldeneck, Rn. 2616) ist fraglich (vgl. auch Streyl, NZM 2006, 125, 127).

Um die entsprechende ordnungsgemäße Geschäftsführung belegen zu können, sollte der Vermieter in regelmäßigen Abständen – alle drei bis fünf Jahre (Streyl, NZM...