AG Wuppertal Urteil vom 14.07.1992 - 95 C 252/92

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 128,18 DM (i.W.: einhundertachtundzwanzig 18/100 Deutsche Mark) nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 14.03.1992 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage ist in vollem Umfange begründet.

Der Beklagte schuldet dem Kläger die Rückzahlung zuviel geleisteter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Hohe von 128,18 DM gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) (analog) bzw. aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß §§ 812 ff. BGB. Denn dar Kläger hat in der Zeit vom 01.09.1990 bis zum 31.08.1991 Vorauszahlungen in Höhe von 1.124,00 DM an den Beklagten geleistet, denen berechtigte Betriebskosten nur in Höhe von 967,83 DM gegenüberstehen. Den Differenzbetrag von 156,17 DM muß der Beklagte zurückzahlen. Der Teilbetrag in Höhe von 27,99 DM ist aufgrund seiner Abrechnung unstreitig. Der eingeklagte Restbetrag von 128,18 DM steht dem Kläger noch zu.

Die Parteien streiten ausschließlich über die Frage, ob der Beklagte berechtigt war, Kosten für den Hausmeister in Höhe von 1.766,37 DM (einschließlich Umlageausfallwegnis) auf den Kläger umzulegen. Diese Frage muß das Gericht verneinen, weil dar Beklagte den Grund für die Beschäftigung eines Hausmeisters sowie die Aufgaben dieses Hausmeisters in seinem Mieterhöhungsverlangen vom 10.10.1990 nicht erläutere hat. Diese Erläuterung war gemäß § 10 Abs. 1 Satz WoBindG in Verbindung mit § 4 Abs. 7 Satz 2 Neubaumietenverordnung 1970 (NHV) erforderlich, um Kosten für den Hausmeister auf die Mietparteien umlegen zu dürfen.

Die genannten Vorschriften geben dem Vermieter einer öffentlich geförderten Wohnung das Recht, auch solche Betriebskosten, die erst nach Abschluß des Mietvertrages entstehen, durch einseitige Erklärung gegenüber dem Mieter mit Wirkung für die Zukunft umzulegen. Als Gegengewicht zu der dem Vermieter eingeräumten einseitigen Gestaltungsbefugnis bestimmt § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG, daß eine solche Erklärung nur wirksam ist, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert (Unterstreichung durch das Gericht) ist. Der Sinn dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter die Möglichkeit zur Information und Nachprüfung der Mieterhöhung zu geben (vgl. BGH NJW 1984, Seiten 1032 ff., 1034). Deswegen muß die Darstellung und Erläuterung der Mieterhöhung für einen durchschnittlichen, juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter nachprüfbar sein (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, § 10 WoBindG. Anm. 2, Seite 7 mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen; Sternel, Mietracht, 3. Aufl., III Rnr. 925). Im Rahmen dieser gebotenen Erläuterung ist gemäß § 4 Abs. 7 Satz 2 NMV auch der Grund dar Erhöhung anzugeben. Dieses Erfordernis beruht darauf, daß eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter sie zu vertreten hat (§ 8 a Abs. 3 Satz 2 WoBindG, § 4 Abs. 1 NHV). Auch insoweit soll dem Mieter die Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung ermöglicht werden (vgl. Pergande a.a.O. mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen).

Diesen Anforderungen genügt das Mieterhöhungsschreiben des Beklagten nicht. Es reichte nicht aus, darauf hinzuweisen, daß ein Hausmeister beschäftigt ist, und daß im Abrechnungszeitraum hierfür ein Betrag in Höhe von 1.731,74 DM von dem Beklagten gezahlt worden ist. Im Gegensatz zu der Ansicht das Beklagten war es notwendig, den Grund für die Einstellung eines Hausmeisters und die Tätigkeiten, die dieser Hausmeister ausführen sollte, im Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Diese Angaben waren nämlich erforderlich, um dem Kläger die Nachprüfung zu ermöglichen, ob er die anteilmäßige Umlage dar Hausmeisterkosten schuldete. Denn die Kosten für den Hauswart sind nur im Rahmen der Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung (II.BV), Nr. 14, umlagefähig, Nicht umlagefähig sind beispielsweise die Kosten, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Hauswarts im Rahmen der Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters stehen Außerdem muß die Bestellung eines Hauswarts bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung im Sinne von § 24 Abs. 2 Satz 3 II. BV gerechtfertigt sein. Die Beschäftigung eines Hausmeisters muß einer wirtschaftlichen oder praktischen Notwendigkeit entsprechen (vgl. Fischer-Dieskau/Schwender, II. BV, § 27, Anm. 15, Seite 106 mit Rechtsprechungsnachweisen).

Der bloße Hinweis auf die Beschäftigung eines Hausmeisters reichte demgemäß nicht aus, um dem Kläger die Prüfung zu ermöglichen, ob diese Betriebskostenposition umlagefähig war.

Öle oben genannte Erläuterung ist im vorliegenden Fall nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil dem Kläger bekannt war, daß ein Hausmeister seit 1986 beschäftigt worden ist, und daß die Tätigkeit eines Hausmeisters „erfahrungsgemäß Überwachungs- und kleine Reparaturdienste” umfaßt. Denn zum einen ist die schriftliche Erläuterung in einem Mieterhöhungsverlangen eine zwingende Voraussetzung für die Wirksamkeit der Umlage neu eingeführter Betriebs...