LG Mönchengladbach Urteil vom 20.09.1996 - 2 S 131/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nachträgliche Umlegung sämtlicher Betriebskosten für eine preisgebundene Neubauwohnung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die nachträgliche Umlage sämtlicher Betriebskosten ist auch in einem erst nach dem 30.4.1984 abgeschlossenen Mietvertrag über preisgebundenen Neubauwohnraum zulässig.

Gründe

(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Berufung hat Erfolg. Die Kammer folgt nicht der vom AG (Mönchengladbach-Rheydt) (ebenso AG Hildesheim WM 1990, 557) vertretenen Rechtsansicht.

Im einzelnen: In dem Mietvertrag v. 30. 7. 1986 hatten die Parteien für den hier preisgebundenen Wohnraum nur die in § 4 des Mietvertrages aufgeführten Nebenkosten als umlagefähig vereinbart. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bestand bereits die Übergangsregelung des § 25b NMV. Hiernach hat, soweit andere als die in §§ 22, 23 genannten Betriebskosten am 30. 4. 1984 in der Einzelmiete enthalten waren, bis zur Umstellung auf die Umlage der Betriebskosten eine Übergangsfrist bis zum Januar 1986 gegolten. Mit Schreiben v. 11. 10. 1990 hat die Klägerin die Betriebskosten aus der bisherigen Miete herausgenommen und ihre gesonderte Abrechnung erklärt. Diese Verfahrensweise war zulässig. Der Wortlaut des § 25b NMV geht zwar von der Umstellung von Altmietverträgen aus, damit ist jedoch noch nicht gesagt, daß für Neuverträge ab 30. 4. 1984 die Umlage nicht vereinbarter Betriebskosten unzulässig wäre. Die Klägerin war vielmehr gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG berechtigt, mit Wirkung für die Zukunft durch einseitige Erklärung den unvollständigen Umlagenkatalog der Betriebskosten mit Wirkung für die Zukunft zu ergänzen, da das von der Beklagten an die Klägerin zu entrichtende Entgelt (Einzelmiete ohne Umlage) niedriger war als das zulässige Entgelt, denn die Umlage sämtlicher Betriebskosten ist das zulässige Entgelt im Sinne des § 8a Abs. 7 WoBindG (vgl. Fischer- Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 4, 109. Erg.-Lfg. Anm. 2. 2. und 2. 5 zu § 20 NMV 1970; LG Köln WM 1991, 259; Sternel aktuell 3. Aufl. Rn. 727; LG Wuppertal Urt. v. 22. 6. 1995 Az.: 9 S 11/95). Nur diese Rechtsansicht wird dem System der Kostenmiete gerecht, das abweichend von dem frei finanzierten Wohnungsbau davon ausgeht, daß der Vermieter im Rahmen des § 10 WoBindG einseitig die Kostenmiete erhöhen kann. Desweiteren spricht gegen die Rechtsansicht des AG, daß die Gesetzesvorschrift des § 10 Abs. 1 WoBindG nicht durch die Verordnungsvorschrift des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV 70 außer Kraft gesetzt werden konnte (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a. a. O.). Im übrigen läßt sich gerade aus der Zielrichtung des Gesetzes, Betriebskosten, die bisher in der Einzelmiete enthalten waren, nunmehr als umlagefähig anzusehen, entnehmen, daß dieses Ziel nicht nur bei Altverträgen, sondern gerade auch bei Neuverträgen erreicht werden sollte. Ob damit zugleich gewissermaßen eine Umlageverpflichtung aller Betriebskosten begründet wurde (so Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl. III Rn. 30), bedarf keiner Entscheidung. Die Parteien haben jedenfalls in ihrem Mietvertrag nicht ausdrücklich das Recht der Vermieterin zur Erhöhung der Miete durch einseitige Mieterhöhung ausgeschlossen (§ 10 Abs. 4 WoBindG). In § 3 des Mietvertrages bleibt vielmehr vorbehalten, daß sich die Miete nach Maßgabe gesetzlicher Vorschriften und veränderter Betriebskosten erhöhen und ermäßigen kann, so daß alle durch gesetzliche Regelungen im allgemeinen oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten jeder Art vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab zahlbar sind.

Fundstellen

Dokument-Index HI1733053