Kinne/Schach/Bieber, BGB § 540 Gebrauchsüberlassung an D ... / 2 Erlaubnis des Vermieters

Rz. 10

Der Mieter muss bei seinem Antrag auf Untervermietungserlaubnis den in Aussicht genommenen Untermieter identifizierbar benennen (Name, Anschrift, ggf. Telefonnummer). Weiterhin ist der gewerbliche Mieter verpflichtet, über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten Auskunft zu geben (BGH, Urteil v. 15.11.2006, XII ZR 92/04, GE 2007,142). Mehr als den Namen sowie zur eindeutigen Identifikation auch Geburtsdatum und Geburtsort sowie Angaben über die beruflichen und sonstigen Tätigkeiten des in Aussicht genommenen Untermieters muss der Mieter nicht mitteilen (LG Berlin, Beschluss v. 30.11.2020 – 64 T 49/20, GE 2021, 57). Ein weitergehender Anspruch auf Vorlage des Nachweises einer gesonderten Haftpflichtversicherung besteht nicht (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 22.1.2020, 3 C 234/19, GE 2021, 636). Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Entscheidung über die Erteilung der Untervermietungserlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter seine Vermögensverhältnisse näher darlegt (LG Berlin, Urteil v. 11.4.2018, 66 S 275/17, GE 2018, 646). Außerdem muss der Mieter die Gründe der Untervermietung darlegen. Auch die geplanten Mietbedingungen müssen regelmäßig offen gelegt werden. Dies gilt insb. bei der Gewerbemiete. Dort umfasst die Auskunft auch die Bonität des vorgesehenen Untermieters.

Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung (§ 130), die dem Mieter – aber auch gegenüber dem Dritten (§ 182 analog) – erteilt werden kann. Die Erlaubnis ist grundsätzlich formlos wirksam (LG Kiel, Urteil v. 6.5.1991, 1 S 227/89, WuM 1994, 610; Schmidt-Futterer/Flatow § 540 Rn. 42a; a.A. früher Schmidt-Futterer/Blank, § 540 Rn. 42 bei einem Hauptmietvertrag für längere Zeit als ein Jahr) und kann daher auch mündlich erteilt werden. Auch eine stillschweigende Erteilung der Untervermietungserlaubnis ist möglich, z. B. durch längere Duldung der bekannten Untervermietung (LG Hamburg, Urteil v. 24.9.1976, 11 S 85/76, WuM 1977, 184 = ZMR 1978, 85). Die Erlaubnis gilt auch dann als erteilt, wenn die dem (Haupt-)Vermieter vom Mieter unter Angabe von Namen und Anschrift des in Aussicht genommenen Untermieters gesetzte angemessene Frist zur Erlaubnis der Untervermietung fruchtlos abgelaufen ist (OLG Köln, ZMR 2001, 186).

Zwar kann auch Schriftform vereinbart werden; die in einem Formularvertrag über Wohnraum vereinbarte Schriftform ist jedoch gem. § 307 unwirksam mit der Folge, dass die gesamte Klausel über die Notwendigkeit der (schriftlichen) Untervermietungserlaubnis unwirksam ist (BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750). Die Vereinbarung im Mietvertrag "Die Vermietung gilt für drei Personen" ist dahingehend auszulegen, dass der Mieter neben seiner eigenen Nutzung berechtigt sein soll, zwei Personen als Untermieter in die Wohnung aufzunehmen; die Aufnahme von drei Untermietern und insbesondere die vollständige Überlassung der Wohnung an die Untermieter ohne eigene Nutzung durch den Mieter ist davon nicht umfasst (AG Hamburg, Urteil v. 7.7.2004, 39A C 200/03, ZMR 2004, 913).

Die Erlaubnis kann auch befristet erteilt werden

Erteilt der (Haupt-)Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst (BGH, Urteil v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13, GE 2014, 248). Die unerlaubte Untervermietung an Touristen über airbnb stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den (Haupt-)Vermieter jedenfalls zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt (LG Berlin, Urteil v. 15.9.2020 – 63 S 309/19, GE 2021, 250). Auch eine – auch nur tageweise – Überlassung von Zimmern an – bezahlende – Feriengäste ist nicht von einer Untermieterlaubnis gedeckt (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 30.7.2008, 7 O 4106/08, juris).

Der Wohnraummieter hat gem. § 553 unter den dort genannten Voraussetzungen nur einen Anspruch auf Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten zum unselbständigen Gebrauch, dagegen nicht auf Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten zum selbständigen Gebrauch. Dieser ergibt sich auch nicht aus § 540 (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 26.2.2017, 21 C 55/16, GE 2017, 422). Lediglich ausnahmsweise kann sich ein solcher Anspruch aus § 242 ergeben, insbesondere bei Gewerberaum wegen Änderung der Geschäftsgrundlage (z. B. wenn der Mieter der Praxisräume seinen Beruf nicht weiter ausüben kann). Dieser Anspruch auf Untervermietung an einen Dritten zum selbständigen Gebrauch setzt aber weiter voraus, dass der Mieter die Gründe für die Untervermietung dem Vermieter mitteilt, den Untermietinteressenten namentlich benennt und auf Verlangen Auskunft über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Untermietinteressenten erteilt. Der Anspruch des Wohnraummieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt aber nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat (BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05,...