Wohnungsnot sorgt für Gründungswelle bei Wohnungsunternehmen

Ob Wohnungsgenossenschaften oder kommunale Wohnungsbaugesellschaften: Die Neugründungen nehmen zu. Das melden auch die Verbände. So hat etwa der VdW Bayern alleine 2019 bislang zehn neue Mitglieder aufgenommen. Grund für die Neugründungen: Der Mangel an preiswerten Wohnungen. Ein Überblick.

Seit 2015 hat der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) nach eigenen Angaben 40 neue Mitgliedsunternehmen hinzu gewonnen. Zuletzt wurde am 21. November die Augsburger Wohnungsgenossenschaft Wogenau Mitglied im Verband. "Engagierte Bürger und Kommunen wollen das Ruder selbst in die Hand nehmen und Wohnraum schaffen", erklärt VdW-Direktor Hans Maier.

Insgesamt sind im VdW Bayern damit aktuell 482 bayerische Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen. Die Rechtsformen sind unterschiedlicher Natur: Von kommunalen Wohnungsbaugesellschaften über kirchliche und öffentliche Unternehmen bis hin zu Wohnungsgenossenschaften. Laut Verbandsdirektor Meier zeigen derzeit vor allem Kommunen und Landkreise großes Interesse an einer Gründungsberatung. Das Ziel: schnell bezahlbare Wohnungen bauen.

München unterstützt Genossenschaften

Die BuG "Bauen und Gemeinschaft eG Wohnungsbaugenossenschaft München und Umland" steht für einen Trend, der besonders in Bayern deutlich wird: Es werden nicht nur wieder mehr kommunale Wohnungsgesellschaften gegründet, sondern auch Wohnungsgenossenschaften. Dabei stehen die jungen Unternehmen vor zwei großen Herausforderungen: Sie finden nur schwer Baugrundstücke und benötigen einen hohen Eigenkapitalanteil der Mitglieder.

Hans-Otto Kraus, der langjährige Geschäftsführer der GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH hat die BuG zusammen mit Bernhard Reinhart, dem ehemaligen Vorstand der Eisenbahner-Baugenossenschaft München Hauptbahnhof eG, und weiteren Mitstreitern gegründet, um auf dem Münchner Wohnungsmarkt preiswerten Wohnraum zu schaffen. Die Stadt München unterstütze Genossenschaften beachtlich, sagt Kraus.

Konkret vergibt München nach Angaben des VdW Bayern auf städtischen Flächen 20 bis 40 Prozent der Grundstücke an Wohnungsgenossenschaften und Baugemeinschaften. Die BuG, gegründet Anfang 2019, blieb bei der Bewerbung um ein Areal im neuen Stadtteil Freiham erfolglos und bewarb sich dann um Bauplätze auf dem 48 Hektar großen Gelände der ehemaligen Bayernkaserne, wo ein neues Quartier mit rund 5.500 Wohnungen entstehen soll.

Werkswohnungen der besonderen Art

Ein Auge auf dieses Areal geworfen hat auch die Stadtwerkschaft eG, eine ganz besondere Form der Genossenschaft. Sie ist im Jahr 2017 aus einer Initiative des Vorsitzenden des Konzernbetriebsrats der Stadtwerke München hervorgegangen. Die Wohnungen, die gebaut werden sollen, sind für Mitarbeiter der Stadtwerke reserviert. Ein Wohnrecht erhalten nur Mitglieder, die seit mindestens einem Jahr Mitarbeiter der Stadtwerke oder einer Tochtergesellschaft sind. Wer einmal eine Wohnung hat, darf darin wohnen bleiben, wenn er den Arbeitgeber wechselt.

Die Stadtwerkschaft eG sieht sich als Ergänzung zur Neubauoffensive der Stadtwerke, die ihren Bestand von 600 Werkswohnungen bis 2022 auf rund 1.100 ausbauen will. Ende 2018 zählte die Stadtwerkschaft 104 Mitglieder, von denen rund 90 selbst eine Wohnung beziehen wollen. Bei den anderen handele es sich um investierende Mitglieder.

Auch die Stadtwerkschaft hatte zunächst Probleme, Grundstücke zu finden. Zudem müssen die Mitglieder viel Eigenkapital mitbringen. Etwa bei Wohnungen im München-Modell ist mit 1.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen, bei frei finanzierten Wohnungen ist mit 1.700 Euro pro Quadratmeter.

 Wohnprojekt in Hamburg-Groß Borstel der opdeDeel eG
Die Hamburger opdeDeel eG hat im Stadtteil Groß Borstel drei Gebäude mit 17 Genossenschaftswohnungen gebaut

Ein Beispiel aus Hamburg

"Eine der größten Hürden ist die Finanzierung", sagt auch Matthias Wendt, Architekt und Gründungsmitglied der opdeDeel Wohngenossenschaft eG in Hamburg. Hier wird ein Eigenkapital von 900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche fällig, wobei sich laut Wendt die Förderdarlehen der KfW (bis zu 50.000 Euro pro Quadratmeter Wohnung) als hilfreich erwiesen haben.

Anders als die beiden Genossenschaften in München hat sich die opdeDeel eG schnell einen Bauplatz gesichert und konnte im März im Stadtteil Groß Borstel mit dem Bau von drei Gebäuden im Effizienzhaus-40-Standard mit 17 öffentlich geförderten Wohnungen beginnen. Bei diesem Modell der Genossenschaft ist vor allem der Gemeinschaftsgedanke wichtig. "Um in die Genossenschaft aufgenommen zu werden, ist ein persönliches Gespräch mit der ganzen Gruppe nötig, wobei die Entscheidung einstimmig fallen muss", berichtet Wendt.

Die Genossenschaft hat einen langen Weg hinter sich: Gegründet wurde sie 2008 als (eigentumsorientierte) Baugemeinschaft. 2016 beschlossen die Mitglieder die Umwandlung in eine Genossenschaft. Hilfreich sei dabei die Politik der Stadt Hamburg, die Grundstücke im Konzeptverfahren an Genossenschaften vergibt.

Genossenschaft im ländlichen Raum

Ebenfalls auf die Unterstützung durch die Kommunen setzt eine Genossenschaft, die außerhalb der Großstädte aktiv ist: Die Maro "Genossenschaft für selbstbestimmtes und nachbarschaftliches Wohnen" eG mit Sitz in Ohlstadt. 2012 gegründet, hat sie sich zum Ziel gesetzt, Mehrgenerationen-Wohnhäuser und Demenz-WGs im oberbayerischen Raum zwischen Rosenheim und Landshut zu errichten. Anfang des Jahres waren bereits vier Projekte abgeschlossen.

"Mittlerweile kommen die Kommunen auf uns zu", berichtet Vorstand Martin Okrslar. In Frage kommen nach seinen Worten sowohl der Kauf von Grundstücken als auch die Übernahme im Erbbaurecht. Für die Wahl der Genossenschaft als Rechtsform sprechen laut Okrslar insbesondere zwei Gründe. Zum einen passe die Genossenschaft gut zum angestrebten Gemeinwohl-Charakter. Zum anderen sei es besonders bei den Demenz-WGs wichtig, dass der Vermieter am Thema interessiert sei und sich intensiv um die Immobilie kümmere

Allerdings richtet sich die Maro eG nicht nur an Menschen, die später selber in eine der Einrichtungen ziehen wollen, sondern auch an Anleger, denen es in erster Linie um den Kapitalertrag geht. Die Dividende betrug bei den bisherigen Projekten vier Prozent – ein attraktiver Wert in der gegenwärtigen Zinslandschaft. Da die Anteile einem konkreten Projekt zugeordnet werden, fließt die Dividende aber jeweils erst nach dessen Fertigstellung.

Lingen: Stadt gründet Genossenschaft

Ein weiteres ungewöhnliches Genossenschaftsmodell findet sich in Lingen im Emsland: Hier ging die Initiative zur Genossenschaftsgründung im Jahr 2017 von der Kommune aus. Der Gründung vorangegangen sei ein "sehr breiter Diskussionsprozess", berichtet Lothar Schreinemacher, Stadtbaurat von Lingen und Vorstand der Lingener Wohnbau eG (LWB).

In diesem Prozess habe sich gezeigt, dass private Investoren nicht bereit gewesen seien, die von der Stadt gewünschten Sozialwohnungen zu bauen. Deshalb habe man sich entschlossen, ein eigenes Unternehmen zu gründen – aber nicht eine kommunale Gesellschaft, "weil dann nur die Kommune verantwortlich gewesen wäre", wie Schreinemacher sagt. Das Genossenschaftsmodell bot die Möglichkeit, weitere Partner ins Boot zu holen.

Zu den Gründungsmitgliedern zählen neben der Stadt Lingen auch die Volksbank Lingen, das Christophorus-Werk und das Bonifatius-Hospital, die jeweils 2.500 Anteile zu 100 Euro gezeichnet haben. In geringerem Umfang sind die katholische und die evangelische Kirchengemeinde beteiligt. Anfang 2019 wurde der Verkauf von Anteilen an Lingener Bürger gestartet. Um reine Kapitalanleger fernzuhalten, beträgt die Kündigungsfrist der Anteile fünf Jahre.

Geplant ist, dass sich die LWB zunächst nur im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus engagiert. Zum Gründungbestand gehören 95 zuvor kommunale Wohnungen. Das erste Neubauprojekt mit 74 Wohnungen soll Mitte 2020 bezugsfertig sein. Das Grundstück kam zu günstigen Konditionen von der Stadt.


Der vollständige Artikel erschien im Magazin "DW Die Wohnungswirtschaft", Ausgabe 02/2019.


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