Grundsteuerreform: Die Bundesländer und ihre Modelle

Baden-Württemberg hatte als erstes Bundesland ein eigenes Reformgesetz zur Grundsteuer verabschiedet. Das Regelwerk landet nun vor dem Verfassungsgerichtshof. Eine Hauseigentümerin aus dem Großraum Stuttgart sieht den Gleichheitsgrundsatz verletzt – der Steuerzahlerbund unterstützt die Musterklage.

Baden-Württemberg hatte am 4.11.2020 im Zuge der Grundsteuerreform als erstes Bundesland ein eigenes Gesetz verabschiedet. Grundlage für die Neuberechnung der Grundsteuer im Land sollen die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert sein. Eigentümer von Wohngebäuden würden mit dem sogenannten "modifizierten Bodenwertmodell" weniger belastet, Brachflächen in Wohngebieten hingegen höher besteuert werden, hieß es.

Der Bund der Steuerzahler sieht in der steuerlichen Bewertung nach dem Grund und Boden einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz und unterstützt eine Musterklage gegen die Regelung, die am 25. März beim baden-württembergischen Verfassungsgerichtshof eingereicht wurde, wie ein Gerichtssprecher bestätigte. Klägerin ist die Eigentümerin eines Einfamilienhauses aus dem Großraum Stuttgart. Sie empfinde diese Grundsteuer als ungerecht, weil man bei diesem Modell gleich viel bezahlen müsse, egal, ob auf einem gleich großen Grundstück ein kleines Haus, eine Villa oder ein Hochhaus stehe, sagte die Frau nach Angaben des Steuerzahlerbundes.

"Zum einem drohen vielen Steuerzahlern deutliche Höherbelastungen durch die Grundsteuer, zum anderen haben wir massive verfassungsrechtliche Bedenken", erklärte Verbandschef Zenon Bilaniuk in Stuttgart. Er hofft jetzt, dass die Landesregierung durch die Klage noch vor Ergehen der ersten Steuerbescheide für 2025 "ein geändertes und verfassungsfestes Grundsteuergesetz" verabschieden wird.

Bundesmodell oder Sonderweg: Für die neue Grundsteuer haben die Länder Zeit bis Ende 2024

Die Grundsteuer-Novelle tritt 2025 in Kraft. Die Länder können wählen: Bundesmodell oder Sonderweg. Länder, die für die Neuberechnung der Grundsteuer das Bundesmodell wählen, müssen nichts weiter tun. Wer den Sonderweg gehen will, muss ein eigenes Gesetz verabschieden. Welche Methode am Ende die beste ist, ist umstritten. Der Augsburger Steuerrechtler Gregor Kirchhof beispielsweise hält das Bundesgesetz für verfassungswidrig, wie er in einem Gutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) schreibt.

Bayern hatte im Bundesgesetz zur Grundsteuerreform, das Ende 2019 verabschiedet wurde, die sogenannte Öffnungsklausel durchgesetzt, die es überhaupt erst möglich macht, dass die Länder vom Bundesmodell von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) abweichen können.

Etwa die Hälfte der Bundesländer arbeitet seitdem an einem eigenen Modell für die Neuberechnung der Grundsteuer. Doch nur Baden-Württemberg hat bisher ein entsprechendes Gesetz beschlossen. Wenn die Steuer ab 2025 greifen soll, bleibt nicht mehr viel Zeit, denn die Vorbereitungen könnten Jahre dauern. Die erste Hauptfeststellung soll nach derzeitigem Planungsstand am 1.1.2022 erfolgen – das heißt, das Finanzamt legt den Wert des Grundbesitzes fest, den er Ende 2021 hat. Für die Umsetzung der Neubewertung durch alle Länder gilt eine Frist bis Ende 2024.

Eigene Grundsteuer in Hamburg: Es zählen Fläche und Wohnlage

Auch Hamburgs Senat hat sich vor rund einer Woche für eine eigene Berechnung entschieden. Der eigene Gesetzentwurf zur neuen Grundsteuer, der am 16. März beschlossen wurde, liegt nun der Bürgerschaft zur weiteren Beratung vor. Die Eckpunkte für ein Landesgesetz wurden bereits Anfang November 2020 vorgestellt: Im Kern handelt es sich um ein "Wohnlagenmodell". Das heißt, neben der Fläche des Grundstücks und der genutzten Fläche der Gebäude soll auch die Wohnlage der Immobilie bei der Berechnung berücksichtigt werden.

Die Lage deshalb, weil der Hamburger Wohnungsmarkt als angespannt gilt und gerade die Bodenwerte in die Höhe schießen. Zur Berechnung der Lage will sich der Senat am Mietspiegel orientieren, der die Grundstücke in "normale" und "gute" Wohnlagen einteilt. Bodenspekulation will das federführende Finanzministerium außerdem mit der "Grundsteuer C" verhindern: Für brachliegende Grundstücke, für die eine Baugenehmigung vorliegt, könnte also künftig ein höherer Hebesatz berechnet werden.

Die Grundstücksfläche soll unabhängig von der Nutzung mit 0,02 Euro und die Gebäudefläche mit 0,40 Euro je Quadratmeter bewertet werden. Der Plan ist außerdem, Wohnanlagen steuerlich zu begünstigen. Rabatt gibt es auch für Sozialwohnungen und denkmalgeschützte Häuser.

Bayern: Grundsteuer-Konzept "rein" nach Fläche

Auch Bayern geht – wie von Anfang an angekündigt – den Sonderweg mit seinem "reinen" Flächenmodell. Der Gesetzentwurf wurde vom Kabinett in einer Sondersitzung am 6.12.2020 beschlossen. Thema war Medienberichten zufolge auch in diesem Bundesland die "Grundsteuer C", die es Kommunen erlauben würde, einen erhöhten Grundsteuerhebesatz für brachliegende, aber baureife Grundstücke zu erheben: Diese ist aber angeblich vom Tisch.

Das bayerische Grundsteuer-Konzept sieht vor, die Steuerlast unabhängig vom Wert des Grundstücks und der Immobilie zu ermitteln. Die Höhe der Steuer soll sich nur nach Grundstücksfläche (vier Cent pro Quadratmeter) und Gebäudefläche (50 Cent pro Quadratmeter), der Nutzung und dem von den Kommunen festgesetzten Hebesatz berechnen. Abschlagmöglichkeiten sind in Bayern unter anderem für besonders große Grundstücke, Denkmäler und den sozialen Wohnungsbau vorgesehen.

Die Immobilienbranche bevorzugt erklärtermaßen das bayerische Modell, weil es als einfacher und "bürokratieärmer" gilt – denn viele Daten liegen nicht den Steuer-, sondern anderen Behörden vor, etwa bei den Liegenschafts-, Grundbuch- und Bauämtern.

Sachsen und Hessen planen mit Öffnungsklausel

Sachsen hat am 14.7.2020 einen eigenen Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform zur Anhörung im Landtag freigegeben. Beschlossen werden soll das Gesetz der Regierung zufolge noch 2021. Hessen hat bisher nur angekündigt, von der Öffnungsklausel Gebrauch machen zu wollen: Dort will man auf ein "Verfahren auf der Basis der Grundstücks- und Gebäudeflächen – ergänzt um einen Lagefaktor" setzen.

In Niedersachsen wurde der Gesetzentwurf aus Bayern "dringend erwartet", da er als Basis für die Entwicklung des eigenen Gesetzentwurfs als Vorlage dienen soll, hieß es aus dem Haus des niedersächsischen Finanzministers Reinhold Hilbers (CDU), der "anhand der Fläche, ergänzt um wertbildende innerkommunale Lagefaktoren" berechnen will. Endgültig abgenickt ist nichts.

Schleswig-Holstein wählt Scholz'sche Grundsteuer

Nach langem Hin und Her hat sich Schleswig-Holstein Anfang des Jahres doch noch gegen einen Sonderweg und für das Modell von Olaf Scholz entschieden. Innerhalb der Landes-CDU ist darüber ein heftiger Streit entbrannt. "Es wird auf das Bundesmodell hinauslaufen", sagte CDU-Finanzpolitiker Ole-Christopher Plambeck am 21. Januar. Das würde bedeuten, dass sich die Grünen gegen CDU und FDP durchsetzen konnten. Finanzministerin Monika Heinold (Die Grünen) hatte immer auf der wertbasierten Komponente beharrt. Die FDP wiederum warb für ein eigenes Modell, das Fläche und Lage berücksichtigt, so wie Hessen es plant.

Der Wirtschaftsrat der CDU Schleswig-Holstein warnte eindringlich vor dem "Modell unseres Bundesfinanzministers, der zugleich Kanzlerkandidat für die SPD ist", erklärte der Landesvorsitzende des Rates, Christian von Boetticher. "Ich erwarte insbesondere von der CDU-Landtagsfraktion, dass sie immer noch für Eigentum und Freiheit steht und nicht für sozialistische Experimente." Das Scholz-Modell wäre für das Eigentum in Deutschland ein weiterer "Sargnagel".

Grundsteuerreform: Weitere Länder mit Bundesmodell

Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg wollen trotzdem das Scholz-Konzept übernehmen. Das bedeutet konkret: Sie müssen ab 2022 alle Grundstücke – orientiert an Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Gebäudealter – neu berechnen und danach alle sieben Jahre wieder.

Sachsen-Anhalt gab vor allem praktische Gründe an für seine Wahl: Die Zeit dränge. Vor der Landtagswahl im Sommer 2021 ein alternatives Rechenmodell zu verabschieden, sei nicht mehr zu schaffen, erklärte Finanzminister Michael Richter (CDU). Unentschlossen sind Nordrhein-Westfalen und Mecklenburg-Vorpommern. Hier stehen Gespräche noch aus.

Wie teuer wird die neue Grundsteuer für Eigentümer und Mieter?

Gezahlt wird die Grundsteuer von den Immobilieneigentümern, die sie (noch) auf die Mieter umlegen dürfen. Profiteure der alten wie der neuen Grundsteuer sind die Kommunen: Die kassierten zuletzt insgesamt zirka 14 Milliarden Euro pro Jahr. Wäre die Reform vom Bund nicht bis Ende 2019 beschlossen worden, wie im April 2018 vom Bundesverfassungsgericht gefordert, hätten die Kommunen seit Anfang 2020 gar keine Grundsteuer mehr erheben dürfen.

Bis 2025 gelten weiterhin die alten Grundstückswerte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland): Erst wird der Wert eines Gebäudes oder Grundstücks ermittelt, dann der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und schließlich mit dem von den Kommunen festgelegten Hebesatz multipliziert.

Die Kommunen werden mit ihren Hebesätzen die Höhe der Abgabe auch nach dem Stichtag 1.1.2025 bestimmen – unabhängig vom gewählten Modell. So kann sich die Grundsteuer für die gleiche Immobilie je nach Wohnort zum Teil um mehrere Hundert Euro unterscheiden. Eigentümer von Mietshäusern müssen oft vierstellige Beträge berappen. Die Hebesätze können jederzeit geändert werden.

Die Bundesregierung setzt darauf, dass die Kommunen fair bleiben, damit die Bürger im Schnitt künftig nicht mehr Steuern zahlen müssen. Zwingen kann der Bund die Kommunen aber nicht. Denen hat Bundesfinanzminister Scholz mit der Wiedereinführung der Grundsteuer C noch ein "Druckmittel" für den Wohnungsneubau an die Hand gegeben.


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