Hessen vereinfacht Bauordnung für mehr Wohnungen

DEr Landtag in Wiesbaden hat am 2.10.2025 mit den Stimmen der Regierungsfraktionen von CDU und SPD sowie der oppositionellen AfD-Fraktion eine Novelle der hessische Bauordnung (HBO) verabschiedet. FDP und Grüne enthielten sich. Über einen Bürokratieabbau soll Bauen erleichtert und beschleunigt werden. Hintergrund der Reform ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum vielerorts im Bundesland.

Das sogenannte Baupaket I sieht unter anderem gelockerte Vorgaben zur Errichtung von Autostellplätzen vor. Auch leichtere Genehmigungen sind geplant, etwa von nachträglichen Dachausbauten, wenn dadurch weitere Wohnungen entstehen. Lockerungen gibt es zudem bei der Pflicht, einen Spielplatz einrichten zu müssen. Das Gesetz basiert auf Vorschlägen einer Expertenkommission.

HBO-Reform 2025: Wesentliche Neuerungen

"Bezahlbare Wohnungen sind ein Grundstein für soziale Sicherheit und geben den Menschen einen festen Boden für ihre Lebensplanung", sagte Wirtschaftsminister Kaweh Mansoori (SPD). Das Gesetz tritt nach der Verkündung in Kraft.

Überblick zu den Neuerungen:

• Dachgeschosse und bestehende Gebäude können leichter ausgebaut oder aufgestockt werden.
• Stellplatzpflichten werden in Großstädten reduziert und Ablösebeiträge gedeckelt, damit Baukosten sinken.
• Abbruchvorhaben müssen nicht mehr durch die Bauaufsichtsbehörden genehmigt werden.
• Eine neue Innovationsklausel eröffnet den Weg für experimentelle Baukonzepte.
• Im unbeplanten Innenbereich werden Wohnungsbauprojekte künftig unter bestimmten Voraussetzungen von der Baugenehmigung befreit.
• Der Ausbau erneuerbarer Energien wird rechtlich erleichtert und europarechtliche Vorgaben umgesetzt.

Typengenehmigung in der Bauordnung

Der Wohnungsbau mit vorgefertigten Serienteilen im Baukastenprinzip, die sogenannte Typengenehmigung, wurde im Jahr 2020 in die HBO aufgenommen, um Genehmigungsverfahren von Wohnungen zu beschleunigen: Ein einmal genehmigter Haustyp darf an verschiedenen Orten gebaut werden, ohne dass das komplette Baugenehmigungsverfahren nochmal durchlaufen werden muss.

Beschlossen hatte der Landtag damals auch, dass Mobilfunkmasten bis zu einer Höhe von 15 Metern keine Baugenehmigung mehr brauchen. Bis dahin lag die Beschränkung bei zehn Metern. Die Abstandsregeln bei der Aufstellung von Masten wurden gelockert.

Im Juni 2019 hatte bereits Rheinland-Pfalz die Typenbaugenehmigung in die Bauordnung aufgenommen, im Oktober 2019 folgte Schleswig-Holstein. Vorhandene Möglichkeiten der Genehmigungsfreistellung und des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens wurden als nicht ausreichend bewertet.

Erweiterte Rauchwarnmelder-Pflicht

Mit einer Novellierung der Bauordnung von Mai 2018 war in Hessen auf die zwingende Papierform der Baugenehmigung verzichtet worden, auch dürfen seitdem leerstehende Büros schneller in Wohnungen umgenutzt werden; und beim Einsatz von Holz wurden die Hürden ebenfalls gesenkt.

Zudem war die Pflicht zur Montage von Rauchwarnmeldern, die in Hessen bis dahin ausschließlich in Wohnungen galt, auf andere Nutzungseinheiten, in denen Menschen bestimmungsgemäß schlafen, ausgedehnt worden. Das umfasst beispielsweise Hotelzimmer, Schlafräume in Flüchtlingsunterkünften und Kindertagesstätten. Solche Räume mussten bis zum 1.1.2020 mit Rauchwarnmeldern nachgerüstet werden.

Übersichtsseite Hessische Bauordnung (HBO)

Wohnungswirtschaft: "Dem Baupaket fehlt noch Mut"

"Wir begrüßen den Schritt, den das Land Hessen mit der Novelle zur Landesbauordnung angestoßen hat", sagte Gerald Lipka, Geschäftsführer des BFW-Landesverbands. Da Baupaket I sei wichtig, um die Kosten zu senken, damit bezahlbares Bauen wieder angestoßen wird. "Im Baupaket II erhoffen wir uns aber noch weitere Verbesserungen."

Mit mehr Mut der Landesregierung bei den Pkw-Stellplätzen hätten die Unternehmen beim Wohnungsneubau erhebliche Kosten einsparen können, so Lipka. "Es werden zurzeit Tiefgaragen gebaut, die gar nicht gebraucht werden und das schlägt sich auf den Mietpreis nieder." Auch für Stellplätze, die nicht oft genutzt werden, müssten die Wohnungsunternehmen die Kosten tragen.

Neues Gesetz gegen Leerstand sieht Bußgeld vor

Das von Schwarz-Rot in Hessen vorangetriebene Gesetz gegen spekulativen Leerstand von Immobilien soll im November 2025 vom Landtag verabschiedet werden. Dieser Schritt war ursprünglich jetzt in zweiter Lesung erwartet worden. Doch der Entwurf wurde auf Antrag der FDP-Opposition zur weiteren Beratung in den zuständigen Ausschuss überwiesen.

Es geht um Immobilien, die Eigentümer trotz Nachfrage bewusst leer stehen lassen, da sie zum Beispiel auf steigende Kaufpreise spekulieren. FDP-Fraktionschef Stefan Naas sprach von einem der schlechtesten Gesetze dieser Legislaturperiode. Bei sehr wenigem Leerstand in Hessen fördere es Denunziantentum, verunsichere Vermieter mit Bußgelddrohungen und gebe dem Staat unverhältnismäßig Betretungsrechte bei Wohnungen. 

Wohnungsbauminister Kaweh Mansoori (SPD) verwies auf die Volkszählung Zensus 2022, wonach mehr als 122.000 Wohnungen in Hessen leer standen, mehr als die Hälfte davon länger als ein Jahr. Wer Wohnraum dem Markt bewusst entziehe, müsse künftig mit Konsequenzen rechnen, sprich mit Bußgeld: "Wir geben betroffenen Kommunen ein rechtssicheres Werkzeug an die Hand, um Leerstand zu erfassen und wirksam zu sanktionieren", erklärte Mansoori. Kommunen sollen künftig Leerstandsatzungen erlassen können. 

Der Leerstand von Immobilien soll laut dem Gesetzentwurf auf maximal sechs Monate begrenzt werden. Ausnahmen soll es etwa bei Sanierungen, Erb-Auseinandersetzungen und einer Einliegerwohnung geben.

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